Simulez votre investissement à Toulouse
Les hypothèses du calcul
Estimation indicative et non contractuelle, qui ne constitue pas un conseil fiscal.
Comment lire les résultats
Loyer retenu. Le simulateur prend le plus bas de deux montants : le plafond réglementaire après coefficient de surface, et le loyer de marché. À Toulouse, le plafond intermédiaire d'un T2 atteint environ 16 €/m², alors que le marché se situe autour de 13,31 €/m² hors charges. Sur un T2, c'est donc souvent le marché qui fixe votre loyer, et non le plafond. Le détail du calcul figure dans notre page loyer maximum Jeanbrun.
Amortissement annuel. Il est calculé sur 80 % du prix d'acquisition net de frais, augmenté des travaux dans l'ancien. Son montant est soumis à un plafond annuel par foyer de 8 000 €, porté à 10 000 € ou 12 000 € sous conditions. Ce plafond s'applique à votre foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus, et non à chaque logement. Un second achat n'ajoute pas de plafond annuel distinct à celui de votre foyer.
Gain fiscal. Avec un crédit, votre résultat foncier est souvent déficitaire. Lorsque l'amortissement accroît un déficit imputable sur votre revenu global, l'économie correspond, dans la limite de 10 700 € par an, à la réduction effective de votre impôt sur le revenu. Cette part ne procure pas d'économie de prélèvements sociaux. Les simulateurs qui affichent « amortissement × (TMI + 17,2 %) » surestiment le gain dans ce cas.
Effort mensuel. Il estime votre sortie de trésorerie mensuelle : mensualité et charges, diminuées des loyers encaissés, puis ajustées de l'impôt ou de l'économie d'impôt calculés.
Mode Super Jeanbrun. Si le logement et l'acquéreur remplissent les conditions du LLI, le prix peut bénéficier d'une TVA à 10 %, soit une baisse de 8,33 % et non de 10 %. Le dispositif prévoit une créance liée à la taxe foncière, hors TEOM, pour une durée pouvant atteindre 20 ans, réduite des éventuelles années d'exonération totale. Avant la 16e année, une vente peut entraîner un complément de TVA. Une exception existe de la 11e à la 15e année pour certaines cessions limitées à 50 % des logements de l'opération ; elle ne permet pas à une SCI détenant un seul lot de vendre ce lot sans complément.
Les hypothèses retenues et leurs sources
| Paramètre | Valeur par défaut | Source |
|---|---|---|
| Plafond de loyer intermédiaire, zone A | 14,64 €/m² | BOFiP, barème 2026 |
| Plafonds social et très social, Toulouse | 9,31 et 7,32 €/m² | Loc'Avantages, arrêté du 6 janvier 2026 |
| Coefficient de surface | 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2 | BOFiP |
| Annexes | moitié de leur surface, 8 m² au plus | ANIL |
| Taux d'amortissement, neuf | 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % | Loi n° 2026-103, art. 47 |
| Taux d'amortissement, ancien | 3 %, 3,5 % ou 4 % | Loi n° 2026-103, art. 47 |
| Plafond annuel par foyer | 8 000 €, ou 10 000 € et 12 000 € sous condition | Loi n° 2026-103, art. 47 |
| Crédit | 3,45 % sur 25 ans, assurance 0,30 % | Hypothèses modifiables, établies à partir d'ordres de grandeur de marché de septembre 2026 |
| Frais de notaire | 2,5 % dans le neuf, 8 % dans l'ancien | Hypothèse modifiable |
| Taxe foncière et copropriété | 15 et 10 €/m²/an | Hypothèse modifiable |
Les frais de notaire sont financés, mais ils n'entrent jamais dans la base amortissable. Les plafonds de 10 000 € et 12 000 € ne s'appliquent que si au moins 50 % des revenus bruts des logements ouvrant droit à l'amortissement proviennent des locations du niveau social ou très social requis pour le plafond majoré concerné. Le mécanisme est détaillé dans notre page sur l'amortissement Jeanbrun.
Faire vérifier vos chiffres
Envoyez-nous le prix, la surface, votre TMI et le programme visé. Nous contrôlons le loyer applicable, le plafond de votre foyer et les résultats aux horizons proposés par le simulateur, puis nous vous répondons par e-mail. Pour tester un bien précis, parcourez nos programmes neufs à Toulouse, dont l'éligibilité devra être vérifiée.