Avec la loi Jeanbrun, l'amortissement se déduit des loyers comme une charge. Quand il dépasse le revenu foncier, il crée un déficit. Selon l'interprétation retenue, la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt peut réduire le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. La part due aux intérêts et l'éventuel surplus sont reportables sur les revenus fonciers futurs. Voici la mécanique exacte et un exemple chiffré sur un T2 à Toulouse.
Revenus fonciers au régime réel : ce qu'on déduit
Un logement Jeanbrun se déclare obligatoirement au régime réel des revenus fonciers. Le résultat foncier de l'année se calcule ainsi :
Les charges déductibles courantes d'un appartement loué nu sont la taxe foncière (hors part récupérable sur le locataire), les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion, et les intérêts et frais d'assurance du prêt.
L'amortissement s'ajoute à cette liste. Il se calcule sur 80 % du prix d'acquisition net de frais : les frais de notaire, de garantie et de courtage n'entrent pas dans la base. Dans le neuf, le taux est de 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. L'amortissement annuel est plafonné à 8 000 € par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus, et non par logement. Le détail du calcul figure sur la page amortissement Jeanbrun.
Deux précisions qui changent les montants :
- le plafond de 10 000 € suppose qu'au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis proviennent de locations sociales ; celui de 12 000 € suppose que cette proportion soit atteinte en location très sociale. La proportion s'apprécie sur l'ensemble des logements concernés, et non d'après leur seul nombre : un seul logement social ne suffit pas si vos autres biens Jeanbrun sont en intermédiaire et rapportent davantage ;
- la part d'amortissement qui dépasse le plafond annuel est perdue pour l'année. Elle ne se reporte pas : c'est la durée totale d'amortissement qui s'allonge.
Quand l'amortissement crée un déficit
Avec un crédit, les intérêts et les charges absorbent déjà une grande partie des loyers les premières années. L'amortissement vient alors s'y ajouter et peut faire passer le résultat foncier en négatif. Ce résultat peut notamment se produire lorsque l'achat est intégralement financé à crédit ; il dépend des loyers, des charges et des conditions du prêt.
Le texte de la loi Jeanbrun ne prévoit aucune règle propre aux déficits. Le droit commun de l'article 156 du CGI s'applique donc, amortissement compris. C'est la lecture de Meilleurtaux, de Kohen Avocats et de service-public.gouv.fr. Certains simulateurs retiennent une autre approche : ils reportent l'amortissement non absorbé, comme en LMNP. Le texte ne contient pourtant aucune limitation comparable à celle de l'article 39 C, qui encadre l'amortissement en location meublée.
Conséquence pratique : tant que votre résultat foncier est négatif, la fraction du déficit imputée sur le revenu global peut réduire votre impôt sur le revenu, sans économie de prélèvements sociaux. Son gain exact dépend notamment des tranches d'imposition traversées et du plafond d'imputation. Beaucoup de sites affichent un gain égal à l'amortissement multiplié par (TMI + 17,2 %). Ce calcul suppose un revenu foncier positif : cette hypothèse ne correspond pas à un logement dont le résultat foncier est déficitaire.
La part imputable sur le revenu global (10 700 €) et la part des intérêts
Le déficit ne s'impute pas en bloc. Il faut le découper en deux parts, dans cet ordre :
- Les intérêts s'imputent d'abord sur les loyers. Si les intérêts d'emprunt dépassent à eux seuls les loyers de l'année, cet excédent ne peut pas réduire le revenu global. Il est uniquement reportable sur les revenus fonciers futurs.
- Le reste du déficit est imputable sur le revenu global. La part due aux autres charges et à l'amortissement Jeanbrun vient en déduction de vos salaires, pensions ou bénéfices, dans la limite de 10 700 € par an.
- Le surplus est reporté. Ce qui dépasse 10 700 €, ainsi que la part due aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Le plafond de 10 700 € est un plafond de droit commun, par foyer et par an, qui couvre l'ensemble de vos biens loués nus. Il ne s'additionne pas logement par logement. Si vous détenez déjà un bien en déficit foncier classique, les deux déficits se partagent la même enveloppe.
Un plafond majoré de 21 400 € existe pour certaines dépenses de rénovation énergétique qui font passer une passoire classée F ou G en classe A à D, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Dans l'ancien Jeanbrun, les travaux entrent dans la base amortissable (80 % du prix et des travaux) : leur traitement au titre du déficit demande une étude au cas par cas. Le comparatif neuf ou ancien rénové détaille les deux situations.
Le report sur les revenus fonciers des années suivantes
La part reportable ne s'impute que sur des revenus fonciers positifs, pas sur le revenu global. Chaque déficit dispose de 10 ans. Passé ce délai, la fraction non utilisée est perdue.
Ce stock sert dans trois situations :
- vous percevez d'autres loyers nus positifs, sur un autre bien ou via des parts de SCPI ;
- le prêt vieillit, les intérêts baissent et le résultat du logement Jeanbrun redevient positif ;
- l'amortissement est terminé ou écrêté, et les loyers dépassent les charges.
Quand un revenu foncier positif est absorbé par un déficit reporté, vous économisez à la fois votre TMI et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Le report a donc plus de valeur, mais seulement s'il est utilisé à temps.
Ne confondez pas ce report avec l'amortissement excédentaire. L'amortissement qui dépasse le plafond de 8 000 € (ou 10 000 € et 12 000 €) n'est jamais reporté. Seul le déficit foncier, calculé après déduction de l'amortissement autorisé, l'est.
Exemple chiffré sur un T2 toulousain la 1re et la 5e année
Hypothèses : T2 neuf à Toulouse de 45 m² habitables avec un balcon de 8 m², acheté 220 000 € (ordre de grandeur de marché pour un T2 neuf, à adapter à votre programme). Loyer intermédiaire, financement à 100 % sur 25 ans à 3,45 %, frais de notaire (2,5 %) et de garantie (1 %) financés, soit 227 700 € empruntés.
Loyer : surface pondérée de 49 m² (45 + la moitié du balcon), coefficient 1,09, plafond réglementaire de 782,04 € par mois. Le loyer de marché à Toulouse, environ 13,31 €/m², donne 599 € par mois pour 45 m². C'est ce loyer que nous retenons, car le plafond intermédiaire dépasse ici le marché.
Amortissement : 220 000 × 80 % × 3,5 % = 6 160 € par an, sous le plafond de 8 000 €.
| Poste (en €) | Année 1 | Année 5 |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 7 188 | 7 188 |
| Charges (taxe foncière, copropriété, PNO, assurance du prêt) | 1 928 | 1 928 |
| Intérêts d'emprunt | 7 764 | 6 901 |
| Amortissement Jeanbrun | 6 160 | 6 160 |
| Résultat foncier | −8 664 | −7 801 |
| Part due aux intérêts (reportable uniquement) | 576 | 0 |
| Part imputable sur le revenu global | 8 088 | 7 801 |
| Économie d'impôt à TMI 30 % | 2 426 | 2 340 |
| Économie d'impôt à TMI 41 % | 3 316 | 3 198 |
Année 1 : les intérêts (7 764 €) dépassent les loyers (7 188 €) de 576 €. Ces 576 € partent en report. Les charges et l'amortissement, soit 8 088 €, s'imputent sur le revenu global, sous le plafond de 10 700 €.
Année 5 : les intérêts sont passés sous les loyers. Tout le déficit, soit 7 801 €, est imputable sur le revenu global.
La part de l'amortissement dans l'économie de l'année 1 est de 6 160 × 30 % = 1 848 €. Un calcul à (30 % + 17,2 %) afficherait 2 908 €, soit environ 1 060 € de trop.
Point de vigilance : entre les années 1 et 3, les intérêts excédentaires cumulés atteignent environ 1 100 €. Or, dans cet exemple, les loyers nets de charges (5 260 €) restent inférieurs à l'amortissement (6 160 €). Le résultat du T2 reste donc négatif tant que l'amortissement court. Sans autres revenus fonciers positifs, ce stock risque d'expirer au bout de 10 ans. Un apport réduit les intérêts et peut limiter la constitution de ce stock, sans garantir qu'il sera utilisé avant l'expiration du délai de report.
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Micro-foncier exclu : conséquences
Le régime réel est obligatoire pour bénéficier de l'amortissement Jeanbrun. Selon le texte, l'option se fait dans la déclaration de l'année d'achèvement, et elle est irrévocable pour la durée de l'engagement.
En règle générale, le régime réel s'applique alors à l'ensemble de vos revenus fonciers. Si vous déclariez d'autres loyers nus au micro-foncier, vous perdez l'abattement forfaitaire sur ces loyers aussi. En contrepartie, leurs revenus positifs peuvent absorber le déficit du logement Jeanbrun, y compris la part due aux intérêts. Faites vérifier ce bilan avant de signer.
Le régime réel impose aussi une déclaration détaillée chaque année (formulaire des revenus fonciers) et la conservation des justificatifs. L'amortissement déduit sera ensuite réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente : le prix d'acquisition est minoré des amortissements pratiqués. Les effets à 9, 15 et 22 ans sont chiffrés sur la page revente d'un bien Jeanbrun.
Enfin, une rupture de l'engagement de 9 ans, par exemple une revente anticipée ou un loyer hors plafond, entraîne la reprise de tous les amortissements déduits, sauf dans les cas prévus par le texte : invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès. Les conditions à respecter sont listées sur la page conditions et engagements.
Pour un calcul sur votre situation réelle (revenus, autres biens, financement), décrivez votre projet par e-mail : nous vous répondons par écrit.
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