Montaudran associe un grand projet économique autour de l'aéronautique, une desserte en transports appelée à se renforcer et la proximité du pôle universitaire de Rangueil. Pour un investisseur Jeanbrun, le quartier offre surtout un point de comparaison utile : des plafonds de loyer élevés en zone A, mais un loyer réellement obtenu qui dépend du marché local.
Montaudran aujourd'hui : aéronautique, métro et campus
L'ancienne piste de l'Aéropostale a été reconvertie en quartier mixte sous le nom de Toulouse Aerospace. On y trouve des centres de recherche, des bureaux et des établissements d'enseignement liés à l'aéronautique et au spatial, ainsi que des lieux culturels comme la Halle de la Machine et L'Envol des Pionniers. Ces activités peuvent intéresser des salariés, des ingénieurs et des chercheurs qui cherchent un logement. Vérifiez la demande locative à l'adresse du bien.
Le tracé de la future ligne C du métro dessert le secteur. Montaudran dispose aussi d'une halte ferroviaire sur la ligne vers le sud-est. Nous ne donnons pas ici de date de mise en service : les calendriers de ce type de projet évoluent, et un achat ne doit pas reposer sur une échéance de transport.
Le campus de l'université Paul-Sabatier et les écoles d'ingénieurs de Rangueil se trouvent à proximité. Si ce voisinage étudiant vous intéresse, comparez avec notre fiche sur Rangueil, plus directement tournée vers les étudiants.
Qui loue ici et à quel niveau de loyer Jeanbrun
Parmi les locataires potentiels figurent les jeunes actifs, les doctorants, les chercheurs et les couples travaillant dans le sud-est toulousain. Le bail Jeanbrun impose une location nue en résidence principale pendant 9 ans : il convient à un salarié qui s'installe, beaucoup moins à une rotation étudiante courte en meublé.
Toulouse est en zone A. Les plafonds de ressources 2026 du locataire (revenu fiscal de référence N-2) sont les suivants :
| Foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
| Couple + 1 enfant | 79 666 € | 58 324 € | 34 995 € |
L'éligibilité d'un candidat dépend de son revenu fiscal de référence et de la composition de son foyer. Comparez les plafonds de ressources aux dossiers reçus, et le loyer envisagé aux annonces du secteur.
Deux erreurs reviennent souvent ailleurs. D'abord, il n'existe pas de barème social ou très social par zone : les plafonds sont fixés commune par commune par l'arrêté Loc'Avantages, soit 9,31 €/m² en social et 7,32 €/m² en très social à Toulouse. Ensuite, les plafonds d'amortissement de 10 000 € ou 12 000 € ne s'appliquent que si au moins 50 % des loyers bruts de vos logements Jeanbrun proviennent de locations sociales ou très sociales.
Type de bien à viser et budget
Le dispositif ne vise que les appartements en immeuble collectif, ce qui correspond à l'offre neuve du quartier. Un T2 avec balcon peut être étudié, en comparant son prix, son loyer et les biens concurrents à la location comme à la revente. Le T3 peut intéresser les couples. Sa surface pondérée étant plus grande, le coefficient peut abaisser son plafond réglementaire au m² ; le loyer effectif dépend aussi du marché.
En ordre de grandeur de marché, à vérifier programme par programme, le neuf à Montaudran se situe souvent entre 4 000 et 5 000 €/m² selon l'étage, l'orientation et la présence d'un parking. À partir de cette fourchette indicative, un T2 de 42 m² représenterait environ 168 000 à 210 000 €, hors frais. Ces montants ne sont pas une statistique officielle.
Côté amortissement, la base correspond à 80 % du prix net de frais : les frais de notaire, de garantie et de courtage n'y entrent pas. Pour un prix d'acquisition net de frais de 200 000 €, la base amortissable est de 160 000 € et l'amortissement intermédiaire à 3,5 % atteint 5 600 € par an. Ce montant reste sous le plafond de 8 000 €, qui serait atteint pour un prix net de frais d'environ 285 714 €. Ce plafond s'applique à votre foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus, et non à chaque logement : un deuxième achat ne double pas le plafond.
Exemple de loyer maximum pour un T2 type
Prenons un T2 de 42 m² habitables avec un balcon de 8 m². La moitié des annexes est retenue, dans la limite de 8 m², ce qui donne une surface de 46 m².
Coefficient = 0,7 + 19 / 46 = 1,113, arrondi à 1,11 (plafonné à 1,2)
| Niveau | Plafond Toulouse | Après coefficient | Loyer maximum mensuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 €/m² | 16,25 €/m² | 747,50 € |
| Social | 9,31 €/m² | 10,33 €/m² | 475,18 € |
| Très social | 7,32 €/m² | 8,13 €/m² | 373,98 € |
Le loyer de marché moyen retenu pour Toulouse est d'environ 13,31 €/m² hors charges, soit près de 559 € pour 42 m². Le plafond intermédiaire de 747,50 € dépasse donc nettement ce que le marché paie en moyenne. Pour vos calculs de rentabilité, partez du loyer réellement obtenu dans les annonces du quartier, et non du plafond.
Points de vigilance
- Concurrence entre logements neufs. Un quartier en construction met en location beaucoup de lots comparables en même temps. Choisissez un plan et une exposition qui se distinguent, et évitez les rez-de-chaussée sur voie passante.
- Dépendance à un secteur. La présence d'activités aéronautiques est un élément du secteur, mais ne suffit pas à établir la composition de la demande locative. Un ralentissement de l'embauche pourrait peser sur la demande locative ; prévoyez une hypothèse de vacance dans votre calcul.
- Transports annoncés. Visitez à pied les trajets vers les arrêts existants et ne payez pas une prime pour une desserte qui n'est pas encore en service.
- Engagement de 9 ans. Une revente anticipée entraîne la reprise de tous les amortissements déduits, sauf en cas d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès. Et à la revente, ces amortissements réduisent le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable.
- Frais de copropriété et taxe foncière. Selon les informations retenues pour Toulouse, l'exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties des logements neufs serait partielle. Vérifiez son application au bien ; la taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste distincte. Intégrez ces charges dès la première année.
Simuler un T2 à Montaudran Demander une étude par e-mail
Pour comparer avec d'autres secteurs, consultez les fiches La Cartoucherie, Borderouge et Matabiau et Bonnefoy, ou la vue d'ensemble des quartiers.
Programmes neufs à Montaudran et à proximité
La sélection ci-dessous présente des programmes neufs situés à Montaudran, ou dans les secteurs voisins quand le quartier n'en propose pas en ce moment. Vérifiez sur chaque fiche la date de livraison, la présence d'un balcon comptant dans la surface pondérée et le prix hors parking.
Park View 2
Pour l'investisseur Jeanbrun, Park View 2 se lit d'abord par son T2 d'entrée à 202 900 €, posé à une minute à pied de la station Empalot de la ligne B.
- T2 dès 202 900 €
- T3
- T4
- T5
Revelation
Route de Revel, le lot d'entrée de Revelation est un T3 de 70,24 m² affiché à 265 500 €, soit environ 3 780 € du m² habitable : c'est sur ce lot que se construit le calcul Jeanbrun.
- T1
- T1 bis
- T2
- T3 dès 265 500 €
Central Park
À Toulouse sud-est, Central Park est déjà livré et il ne reste qu'un T5 affiché à 699 900 € : une ligne Jeanbrun à fort ticket d'entrée, qui se juge d'abord sur le loyer qu'un grand logement peut porter.
- T1
- T2
- T2 duplex
- T3
L'offre complète, avec des filtres par typologie, budget et date de livraison, est disponible sur la page programmes neufs éligibles Jeanbrun à Toulouse.