Rangueil fait partie de la commune de Toulouse : vous y appliquez donc les plafonds de la zone A et les plafonds sociaux fixés pour Toulouse. Le quartier vit au rythme de l'Université Paul Sabatier et du CHU Rangueil. Il présente un point d'attention pour la loi Jeanbrun : la proximité du campus invite à examiner la demande étudiante, tout en vérifiant quelle part recherche une location nue.
Rangueil aujourd'hui : université, hôpital et métro
Le quartier s'étend au sud-est de Toulouse, entre le canal du Midi, les coteaux de Pech David et la limite de Ramonville-Saint-Agne. Deux équipements structurent la demande locative : le campus de l'Université Paul Sabatier, avec ses laboratoires et ses écoles, et le CHU Rangueil, gros employeur de soignants, d'internes et de personnels techniques.
La ligne B du métro traverse le secteur, avec les stations Faculté de Pharmacie et Université Paul Sabatier. Le téléphérique Téléo relie l'Oncopole, le CHU Rangueil et l'université par-dessus la Garonne et la colline de Pech David. La desserte en transports peut être un atout selon l'adresse du logement et les trajets du locataire.
Le bâti mêle résidences anciennes, petites maisons et opérations neuves ponctuelles. Vérifiez l'offre neuve disponible à Rangueil et comparez-la avec celle des secteurs voisins, comme Montaudran, juste à l'est.
Qui loue ici et à quel niveau de loyer Jeanbrun
Trois profils sont à examiner :
- Les étudiants peuvent constituer un public à étudier, sous réserve de vérifier la demande locale pour des locations nues. La loi Jeanbrun impose en effet une location nue en résidence principale pendant 9 ans.
- Les soignants et le personnel du CHU : internes, infirmiers, jeunes praticiens. Un T2 loué nu peut convenir à certains d'entre eux ; vérifiez la demande et les revenus des candidats.
- Les chercheurs et doctorants du campus, qui peuvent également rechercher un logement proche du campus ou des transports.
Côté ressources, les plafonds de la zone A pour une personne seule sont de 44 344 € de revenu fiscal de référence (N-2) en intermédiaire, 32 463 € en social et 17 855 € en très social. Un soignant peut être éligible au plafond intermédiaire ; vérifiez le revenu fiscal de référence du foyer candidat. Le plafond très social vise surtout des revenus modestes ou des débuts de carrière. Vérifiez toujours l'avis d'imposition du foyer fiscal qui signe le bail.
À Toulouse, les plafonds social et très social ne sont pas des barèmes de zone. Ce sont les plafonds Loc'Avantages de la commune : 9,31 €/m² en social et 7,32 €/m² en très social. Ne transposez pas un barème présenté par zone : les 12,06 et 9,47 €/m² que l'on lit sur certains sites ne figurent dans aucun texte.
Type de bien à viser et budget
La loi Jeanbrun n'admet que les appartements situés dans un immeuble collectif. À Rangueil, un T2 avec balcon peut être une piste pour la location nue ; comparez les lots disponibles et la demande à leur adresse. Un T1 n'est pas exclu par sa surface ou sa typologie : pour bénéficier du dispositif, il doit être loué nu en résidence principale.
Pour un appartement neuf dans ce secteur de Toulouse, comptez un ordre de grandeur de marché de 4 500 à 5 500 €/m², parking compris ou non selon les programmes. Sur cette base, un T2 hypothétique de 40 m² représenterait environ 180 000 à 220 000 €, hors éventuelles différences de prestations et de stationnement. Cette fourchette est prudente et ne remplace pas une grille de prix réelle.
Pour un prix d'acquisition hypothétique de 200 000 € net de frais, en location intermédiaire, l'amortissement annuel vaut 0,8 × 200 000 × 3,5 %, soit 5 600 €. Les frais de notaire ne comptent pas dans la base. Vous restez sous le plafond de 8 000 €, qui est atteint dans le neuf pour un prix d'acquisition net de frais d'environ 285 714 €. Ce plafond s'applique par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus : avec deux T2 de ce prix, vous le dépasseriez.
Exemple de loyer maximum pour un T2 à Rangueil
Prenons un T2 de 40 m² habitables avec un balcon de 8 m². La moitié des annexes est retenue, dans la limite de 8 m² : 4 m². La surface pondérée S est donc de 44 m².
Loyer maximum = plafond au m² × 1,13, arrondi au centime, × 44 m²
| Niveau de loyer | Plafond Toulouse | Après coefficient | Loyer maximum hors charges |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 €/m² | 16,54 €/m² | 727,76 € |
| Social | 9,31 €/m² | 10,52 €/m² | 462,88 € |
| Très social | 7,32 €/m² | 8,27 €/m² | 363,88 € |
Le plafond intermédiaire n'est pas le loyer que vous obtiendrez. Le loyer de marché toulousain retenu par l'arrêté Loc'Avantages est d'environ 13,31 €/m² hors charges, soit environ 532 € pour 40 m² habitables. Dans cet exemple, le plafond réglementaire dépasse cette estimation communale. Le loyer réalisable reste à vérifier pour le bien concerné et ne peut dépasser le plafond applicable. Établissez votre plan de financement à partir de loyers comparables relevés à proximité, en respectant le plafond réglementaire.
Points de vigilance
- La limite communale. Une partie du campus et certaines adresses « Rangueil » se trouvent à Ramonville-Saint-Agne, classée en B1. Le plafond intermédiaire y tombe à 11,80 €/m², les plafonds de ressources sont plus bas et les plafonds sociaux sont ceux de Ramonville (8,27 et 6,50 €/m²). Vérifiez la commune de l'adresse avant de signer.
- La vacance entre deux locataires. La durée du bail nu et le préavis du locataire dépendent des règles applicables à la location et de la situation du bailleur ; vérifiez-les avant d'établir votre prévision de vacance. Tenez compte d'une éventuelle vacance entre deux locataires, sans présumer du calendrier des départs ou de la durée de relocation. Une vacance non justifiée peut remettre en cause l'engagement de location.
- La concurrence des résidences étudiantes et du parc ancien meublé, souvent moins cher. Comparez notamment la qualité du logement, son loyer et son accessibilité au métro avec les offres concurrentes.
- Les nuisances propres à certaines adresses : axes routiers, accès au CHU. Visitez aux heures de pointe.
- Le résultat fiscal réel. Avec un crédit, votre résultat foncier sera souvent déficitaire. Si l'amortissement contribue à un déficit effectivement imputable sur le revenu global, l'économie dépend notamment de votre taux marginal d'imposition, sans gain direct de prélèvements sociaux sur cette part. Cette imputation reste à confirmer par la doctrine fiscale propre au dispositif. Le déficit imputable sur le revenu global reste plafonné à 10 700 €, hors intérêts d'emprunt.
Ces éléments dépendent de votre taux d'imposition, de votre financement et de vos autres revenus fonciers. Une étude au cas par cas reste nécessaire avant de décider.
Simuler un T2 à Rangueil Nous écrire pour une étude
Programmes neufs à Rangueil et dans les secteurs proches
La sélection ci-dessous présente les programmes recensés à Rangueil ou, à défaut, à proximité, notamment vers Montaudran. Pour comparer avec d'autres secteurs très demandés, voyez aussi La Cartoucherie, Borderouge ou Matabiau et Bonnefoy, ainsi que la vue d'ensemble des quartiers.
Casa Trendy
Sur la route de Narbonne, le premier T1 de Casa Trendy s'achète 138 900 € pour 18,55 m², soit environ 7 490 € du m². C'est à partir de ce ratio que se juge la rentabilité de l'opération.
- T1 dès 138 900 €
- T1 bis
- T2
- T3
Le Willow
À Rangueil, Le Willow propose un seul prix affiché : un T3 de 66,09 m² à 292 900 €, soit environ 4 432 € le m² hors stationnement si la place n'est pas incluse, à confirmer.
- T2
- T3 dès 292 900 €
- T4 duplex
Vous hésitez entre deux lots ou deux quartiers ? Vous pouvez décrire votre projet dans le formulaire de contact pour demander une étude. La liste complète figure sur la page des programmes neufs à Toulouse, dont l'éligibilité au dispositif doit être vérifiée lot par lot.