La loi Jeanbrun crée un statut du bailleur privé : le particulier qui achète un appartement pour le louer nu peut déduire chaque année un amortissement de ses revenus fonciers. Cette page présente le mécanisme d'ensemble, les chiffres qui comptent et l'ordre dans lequel lire le reste du dossier.
D'où vient la loi Jeanbrun
Le nom « loi Jeanbrun » est l'appellation courante du statut du bailleur privé créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026. Ce texte a inséré deux nouveaux alinéas dans le Code général des impôts : l'article 31 I 1° i pour les logements neufs et l'article 31 I 1° j pour les logements anciens rénovés. Les deux régimes suivent la même logique, avec des taux différents.
Le dispositif concerne les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Si vous faites construire vous-même, c'est la date de dépôt du permis de construire qui compte. Une acquisition réalisée avant le 21 février 2026 n'ouvre pas droit au dispositif, même si le logement est livré après.
Contrairement au Pinel, l'éligibilité ne dépend pas du zonage. Un appartement situé dans n'importe quelle commune peut en bénéficier. La zone sert uniquement à fixer les plafonds de loyer et de ressources des locataires. Toulouse est classée en zone A depuis octobre 2023, ce qui lui donne le plafond de loyer intermédiaire de 14,64 €/m² en 2026.
Le mécanisme en trois étapes
Le Jeanbrun ne donne pas de réduction d'impôt calculée sur le prix, comme le faisait le Pinel. Il agit sur le calcul du revenu foncier. Pour comprendre ce qu'il rapporte, il faut suivre les trois étapes dans l'ordre.
Étape 1 : les loyers sont imposés au régime réel
Les loyers perçus sont déclarés au régime réel, qui est obligatoire. Le micro-foncier est exclu, et l'option se prend de façon irrévocable dans la déclaration de l'année d'achèvement ou d'acquisition. Du montant des loyers, vous déduisez les charges habituelles : intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion.
Étape 2 : l'amortissement vient s'ajouter aux charges
C'est l'apport propre du dispositif. Le législateur considère que 20 % du prix correspondent au terrain, qui ne s'amortit pas. Les 80 % restants forment la base amortissable. Sur cette base, vous déduisez chaque année un pourcentage qui dépend du type de logement et du niveau de loyer choisi.
Deux erreurs reviennent souvent. La première concerne la base : elle se calcule sur le prix « net de frais ». Les frais de notaire, de garantie et de courtage n'en font pas partie. La seconde concerne le plafond : les 8 000 € valent par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus, et non par logement. Acheter deux appartements ne double pas le plafond.
Exemple dans le neuf, en loyer intermédiaire. Pour un appartement à 250 000 €, la base est de 200 000 € et l'amortissement annuel de 7 000 €. Pour un appartement à 300 000 €, le calcul donne 8 400 €, ramenés à 8 000 € par le plafond. Au-delà de 285 714 €, le plafond est atteint et chaque euro supplémentaire n'augmente plus la déduction annuelle. Il allonge seulement la durée totale : le cumul des amortissements peut aller jusqu'à 80 % du prix, soit 240 000 € pour 300 000 €, ce qui représente 30 ans à 8 000 € par an. L'amortissement continue après les 9 ans d'engagement tant que le logement reste loué nu.
La déduction démarre le premier jour du mois d'achèvement, ou d'acquisition s'il est postérieur, et la première année est calculée au prorata des mois. La part qui dépasserait le plafond une année donnée est perdue pour cette année (lecture de la doctrine, en attente du BOFiP). Le détail des taux, des seuils et des cas particuliers figure dans notre page sur le calcul de l'amortissement Jeanbrun.
Étape 3 : un résultat négatif devient un déficit foncier
Loyers moins charges, intérêts et amortissement : si le résultat est négatif, vous êtes en déficit foncier. Selon la lecture retenue par la doctrine concordante (service-public.gouv.fr, Meilleurtaux, avocats fiscalistes), ce déficit s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, amortissement compris. La part du déficit qui provient des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Illustration simplifiée, pour une première année pleine : 7 200 € de loyers, 1 500 € de charges, 7 000 € d'intérêts et 7 000 € d'amortissement. Le résultat est de −8 300 €. Les intérêts restent inférieurs aux loyers. En l'absence d'autres revenus fonciers, et sous réserve que l'amortissement puisse créer un déficit imputable, les 8 300 € seraient imputables sur le revenu global. Si cette somme réduit intégralement des revenus imposés à 30 %, l'économie d'impôt serait de 2 490 €.
Dans cette situation, l'économie vaut la tranche marginale seule, sans les prélèvements sociaux de 17,2 %, puisque ceux-ci ne portent que sur un revenu foncier positif. Beaucoup de simulateurs affichent un gain égal à l'amortissement multiplié par la TMI augmentée de 17,2 %, ce qui surestime le résultat dès que le bien est financé à crédit. Les règles d'imputation, l'ordre des charges et le report sont développés dans notre page déficit foncier et loi Jeanbrun.
Le dispositif n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, selon la doctrine disponible. C'est un avantage réel pour les foyers qui utilisent déjà d'autres réductions d'impôt, à confirmer lors de la publication des commentaires officiels.
Les conditions à réunir
Le logement doit être un appartement situé dans un bâtiment d'habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues. Il doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, de façon effective et continue. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l'achèvement ou l'acquisition.
Vous choisissez l'un des trois niveaux de loyer : intermédiaire, social ou très social. À Toulouse, le plafond intermédiaire est de 14,64 €/m² en 2026. Il n'existe pas de barème social ou très social par zone : ces plafonds sont ceux de Loc'Avantages, fixés commune par commune par l'arrêté du 6 janvier 2026. Pour Toulouse, ils sont de 9,31 €/m² en social et de 7,32 €/m² en très social. Les valeurs de 12,06 et 9,47 €/m² qui circulent ne figurent dans aucune source officielle.
Ces plafonds s'appliquent à une surface pondérée (surface habitable plus la moitié des annexes, dans la limite de 8 m²) et sont modulés par le coefficient 0,7 + 19/S, plafonné à 1,2. Pour un T2 de 45 m² avec 6 m² de balcon, la surface retenue est de 48 m², le coefficient de 1,10 et le loyer maximum intermédiaire de 772,80 € par mois hors charges. Le loyer de marché toulousain, estimé autour de 13,31 €/m² à partir des données de l'Observatoire local des loyers, donne pour la même surface habitable environ 600 €. Le plafond dépasse donc souvent ce que le marché permet d'obtenir : votre rentabilité doit être calculée sur le loyer réaliste, pas sur le plafond.
Le locataire doit respecter des plafonds de ressources, appréciés sur le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année. En zone A, pour une personne seule, ils sont de 44 344 € en intermédiaire, 32 463 € en social et 17 855 € en très social. La location à un membre de votre foyer fiscal, à vos parents ou à vos alliés jusqu'au 2e degré est exclue.
Le niveau de loyer a une conséquence souvent mal expliquée sur le plafond d'amortissement. Le plafond peut atteindre 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis proviennent de locations sociales ou très sociales, et 12 000 € si cette proportion est atteinte par les locations très sociales. Le nombre de logements ne permet pas, à lui seul, de déterminer le plafond : il faut comparer leurs revenus bruts.
L'acquisition peut se faire en SCI soumise à l'impôt sur le revenu, à condition que chaque associé conserve toutes ses parts pendant les 9 ans. Le démembrement de propriété est exclu, sauf en cas de décès d'un époux. La liste complète des engagements, avec les cas de rupture, se trouve dans notre page sur les conditions et engagements de la loi Jeanbrun.
Neuf ou ancien avec travaux
Dans le neuf ou en VEFA, les taux sont de 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social et 5,5 % en très social. Dans l'ancien, ils sont de 3 %, 3,5 % et 4 %. L'ancien n'est éligible que si les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et relèvent d'une réhabilitation lourde permettant d'atteindre la classe A ou B.
Dans l'ancien, la base amortissable est de 80 % du prix augmenté des travaux. Pour un appartement acheté 200 000 € avec 80 000 € de travaux, la base atteint 224 000 € et l'amortissement intermédiaire 6 720 € par an. Le plafond reste le même que dans le neuf : 8 000, 10 000 ou 12 000 € par foyer. Les 10 700 € annoncés par certains simulateurs pour l'ancien confondent le plafond d'amortissement avec celui du déficit foncier.
Le choix ne se résume pas aux taux. Frais de notaire plus élevés dans l'ancien, risques de chantier, délais de livraison dans le neuf, éventuelle exonération partielle de taxe foncière selon le logement et la commune : notre comparatif Jeanbrun dans le neuf ou dans l'ancien rénové met ces éléments en regard. Si vous hésitez entre plusieurs régimes, lisez aussi notre comparaison entre Jeanbrun, Pinel et LMNP à Toulouse.
Ce qui se passe à la revente
Si vous rompez un engagement avant 9 ans, en vendant ou en louant hors plafond par exemple, tous les amortissements déduits sont réintégrés dans votre revenu foncier de l'année. L'impôt est calculé selon le système du quotient, qui atténue l'effet de progressivité. Aucune reprise n'est pratiquée en cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès.
Dans le cadre du seul dispositif Jeanbrun, une vente après les 9 années d'engagement ne déclenche plus la reprise des amortissements. Un investissement également soumis au LLI reste soumis à ses propres règles de cession. L'amortissement a toutefois un coût différé. Pour le calcul de la plus-value, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits. Si vous avez déduit 7 000 € par an pendant 9 ans, la plus-value brute augmente de 63 000 €. Elle est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements de droit commun pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
La durée de détention change donc beaucoup le bilan final. Nos simulations à 9, 15 et 22 ans sont présentées dans la page revendre un bien Jeanbrun.
Le Super Jeanbrun
Le « Super Jeanbrun » désigne le cumul du statut du bailleur privé avec le logement locatif intermédiaire (LLI). Le LLI est réservé aux personnes morales : l'achat passe par une société, notamment une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, qui permet le cumul sous réserve de respecter les conditions des deux dispositifs. Toulouse, en zone A, fait partie des communes éligibles, sous réserve de la condition de mixité sociale que le promoteur porte pour l'opération.
Le premier avantage est la TVA à 10 % au lieu de 20 %. La baisse de prix est de 8,33 % et non de 10 % : un logement affiché 300 000 € TTC à 20 % revient à 275 000 € à 10 %. La base Jeanbrun se calcule sur ce prix réduit, soit 220 000 € et 7 700 € d'amortissement annuel en intermédiaire. Le second avantage est une créance égale à la taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, pendant une durée pouvant atteindre 20 ans, réduite des éventuelles années d'exonération totale de taxe foncière ; la créance est immédiatement remboursable pour une société non soumise à l'impôt sur les sociétés.
La contrepartie est la durée. Une vente avant la 16e année peut entraîner un complément de TVA. Pendant les années 11 à 15, une exception existe si la cession porte sur 50 % au plus des logements de l'opération ; elle est en pratique inaccessible à une SCI qui n'en détient qu'un seul. Il faut raisonner sur 15 ans révolus au minimum, et intégrer les frais de fonctionnement de la SCI. Le calcul complet figure dans notre page Super Jeanbrun à Toulouse : Jeanbrun et LLI réunis.
Par où commencer
Le dossier est organisé pour être lu dans un ordre précis. Chaque page répond à une décision, de la plus générale à la plus technique.
- Vérifier les engagements. Avant tout calcul, assurez-vous que vous pouvez tenir 9 ans de location nue et accepter les plafonds de loyer : les conditions de la loi Jeanbrun.
- Choisir entre neuf et ancien. Les taux, les frais et les risques diffèrent : le comparatif neuf ou ancien rénové.
- Calculer l'amortissement. Base, taux, plafond par foyer, durée totale : le calcul exact de l'amortissement.
- Mesurer l'effet sur votre impôt. Déficit imputable, report, rôle des intérêts : ce qui s'impute vraiment en déficit foncier.
- Anticiper la sortie. Reprise avant 9 ans, plus-value après : ce qui se passe à 9, 15 et 22 ans.
- Comparer les options. Selon votre horizon et votre fiscalité : le Super Jeanbrun, puis Jeanbrun, Pinel ou LMNP.
- Chiffrer un cas réel. Saisissez un prix, une surface et votre tranche d'imposition dans le simulateur Jeanbrun pour Toulouse, pour confronter votre hypothèse de loyer au plafond réglementaire et à une estimation du marché.
Une fois ces étapes franchies, vous pouvez confronter vos chiffres à des biens concrets parmi les programmes neufs à Toulouse susceptibles de remplir les conditions du dispositif Jeanbrun. Les résultats dépendent de votre tranche marginale, de vos autres revenus fonciers et de votre financement : une étude au cas par cas reste nécessaire avant de signer.
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