La Cartoucherie est un écoquartier récent de l'ouest toulousain, desservi par le tramway et proche du CHU de Purpan. Pour un investissement en loi Jeanbrun, l'enjeu y est moins fiscal que locatif : le plafond de loyer intermédiaire dépasse l'estimation moyenne du loyer de marché à Toulouse. Le loyer réalisable à La Cartoucherie doit être vérifié pour chaque bien. Voici comment raisonner, chiffres à l'appui.
La Cartoucherie aujourd'hui
Le quartier s'est construit sur l'ancien site industriel de la Cartoucherie, entre Purpan, Saint-Cyprien et la Patte-d'Oie. C'est un ensemble d'immeubles collectifs neufs, avec des espaces verts, des équipements de proximité et la Halle de la Cartoucherie comme lieu central. Ce bâti collectif récent correspond exactement à ce que la loi Jeanbrun exige : un appartement dans un bâtiment d'habitation collectif, les maisons étant exclues.
Le tramway traverse le quartier. Il relie d'un côté le pôle d'échanges des Arènes et le métro, de l'autre l'hôpital Purpan puis le secteur de Blagnac et de l'aéronautique. Cette double orientation, santé et industrie, structure la demande locative.
Toulouse est classée en zone A. La zone ne conditionne pas l'éligibilité au dispositif, mais elle fixe les plafonds de loyer et de ressources applicables à La Cartoucherie.
Qui loue ici et à quel niveau de loyer Jeanbrun
Parmi les publics à envisager figurent les personnels de santé, les salariés travaillant vers Blagnac ou le centre et les étudiants en santé. Les personnes seules et les couples sans enfant peuvent notamment être intéressés par les petites et moyennes surfaces.
L'éligibilité de chaque candidat doit être vérifiée à partir de son revenu fiscal de référence N-2 et du plafond applicable à son foyer. En location intermédiaire, zone A :
- personne seule : revenu fiscal de référence N-2 jusqu'à 44 344 € ;
- couple : jusqu'à 66 276 € ;
- couple avec un enfant : jusqu'à 79 666 €.
En location sociale, le plafond tombe à 32 463 € pour une personne seule. Le respect du plafond social dépend du revenu fiscal de référence du candidat, et non de sa seule profession.
Type de bien à viser et budget
Un T2 de 40 à 50 m² avec balcon ou loggia est une piste à étudier, à confronter aux loyers et aux biens concurrents. Un T3 peut également être envisagé ; comparez sa demande locative et son loyer prévisible à ceux d'un T2.
Pour un T2 neuf dans ce secteur, comptez un ordre de grandeur de 200 000 à 250 000 €, parking compris ou non selon les programmes. Cette fourchette de marché reste indicative : seule la grille de prix d'un programme fait foi.
Ce niveau de prix reste sous le seuil de 285 714 €, au-delà duquel l'amortissement annuel en neuf intermédiaire est écrêté par le plafond de 8 000 €. Exemple pour un T2 à 230 000 € :
Amortissement annuel = 184 000 € × 3,5 % = 6 440 €
Deux précisions souvent mal comprises. Les frais de notaire, de garantie et de courtage ne font pas partie de la base : on part du prix net de frais. Et le plafond de 8 000 € s'apprécie par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus. Si vous détenez déjà un autre bien Jeanbrun, les deux amortissements se partagent ce même plafond.
Exemple de loyer maximum pour le lot type
Prenons un T2 de 45 m² habitables avec un balcon de 8 m². Les annexes comptent pour moitié, dans la limite de 8 m². Le parking n'entre pas dans le calcul.
- Surface retenue S = 45 + min(0,5 × 8 ; 8) = 49 m².
- Coefficient 0,7 + 19 / 49 = 1,0878, arrondi à 1,09 (plafonné à 1,2).
- Loyer au m² plafond × 1,09, arrondi au centime.
- Loyer mensuel maximum loyer au m² × 49 m², hors charges.
| Niveau | Plafond Toulouse | Après coefficient | Loyer maximum |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 €/m² | 15,96 €/m² | 782,04 € |
| Social | 9,31 €/m² | 10,15 €/m² | 497,35 € |
| Très social | 7,32 €/m² | 7,98 €/m² | 391,02 € |
Le loyer de marché retenu pour Toulouse dans l'arrêté Loc'Avantages est d'environ 13,31 €/m² hors charges, soit près de 600 € pour 45 m² habitables. Le plafond intermédiaire de 782 € n'est donc pas le bon repère : votre loyer réel sera celui du marché. Un logement bien situé et bien conçu peut se louer au-dessus de cette moyenne, mais il faut le vérifier auprès des agences du secteur, pas le supposer.
En social, le taux d'amortissement passe à 4,5 %, soit 8 280 € par an sur notre exemple, au lieu de 6 440 €. L'écart d'amortissement est de 1 840 € par an dans cet exemple, sous réserve du plafond applicable au foyer. En contrepartie, le loyer baisse d'environ 100 € par mois par rapport au marché, soit, sur la base du loyer de marché estimé, environ 1 220 € par an. L'effet fiscal de l'écart d'amortissement dépend des autres revenus fonciers, des charges et de la situation fiscale du foyer : il ne peut pas être chiffré à partir de la seule tranche marginale. Il faut comparer les niveaux de loyer réellement envisageables et calculer le résultat foncier complet avant de choisir le niveau de location. Rappelons aussi que le plafond de 10 000 € ne s'ouvre que si au moins 50 % des loyers bruts de vos logements amortis relèvent du social ou du très social.
Points de vigilance
- Concurrence entre logements neufs : avant d'acheter, comparez le bien aux petites surfaces neuves effectivement proposées à la location dans le secteur. Plan, exposition, espace extérieur et rangements font la différence à la relocation.
- Loyer de marché sous le plafond : construisez votre plan de financement sur le loyer réel, pas sur le plafond réglementaire.
- Engagement de 9 ans : location nue, en résidence principale du locataire, mise en place dans les 12 mois. Une vente ou une rupture avant terme entraîne la reprise de tous les amortissements déduits, sauf invalidité, licenciement ou décès.
- Location à la famille : interdite au foyer fiscal et aux parents ou alliés jusqu'au 2e degré.
- Risques du terrain : vérifiez dans l'état des risques annexé à l'acte ceux qui concernent précisément le terrain.
- Revente : les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. L'avantage fiscal se paie en partie à la sortie.
Chaque situation fiscale est différente : une étude au cas par cas reste nécessaire avant de signer. Vous pouvez tester votre propre lot sur le simulateur Jeanbrun pour Toulouse, puis nous écrire via la page Étudions votre projet.
Pour comparer avec d'autres secteurs : Montaudran, Borderouge, Rangueil ou Matabiau et Bonnefoy. La vue d'ensemble est sur la page Où investir en Jeanbrun à Toulouse.
Programmes neufs à La Cartoucherie et à proximité
Les programmes ci-dessous sont situés dans le quartier ou, à défaut, dans les secteurs voisins. Vérifiez pour chacun le prix net de frais, la surface des annexes et le loyer de marché réaliste avant de comparer.
L'Albatros
Chemin de Guilhermy, à Toulouse sud-ouest : un T2 de 40,01 m² à 220 900 €, soit environ 5 520 € le m², à rapprocher des plafonds de loyer Jeanbrun avant toute réservation.
- T2 dès 220 900 €
- T3
- T3 duplex
- T4