Un logement Jeanbrun peut être revendu, mais les conséquences fiscales dépendent de la date de vente et, le cas échéant, du régime LLI. Une vente pendant les neuf ans d'engagement entraîne en principe la réintégration des amortissements déduits dans le revenu foncier. Après ce terme, il n'y a plus de reprise, mais les amortissements augmentent votre plus-value, car ils viennent en déduction du prix d'achat. Voici les règles et un exemple chiffré sur un T2 toulousain.
Vendre avant 9 ans : reprise des amortissements
L'engagement Jeanbrun impose 9 ans de location nue en résidence principale, de façon effective et continue. Une vente avant ce terme rompt l'engagement. La conséquence est fixée par le texte : le revenu foncier de l'année de rupture est majoré de la totalité des amortissements déduits depuis le départ, et pas seulement de ceux des dernières années.
La vente n'est pas le seul cas de rupture. La reprise s'applique aussi en cas de loyer ou de ressources du locataire au-dessus des plafonds, de location à un membre de la famille exclu, de passage en meublé, de vacance non justifiée ou de cession de parts de la SCI par un associé. Le détail figure sur la page conditions et engagements.
Le système du quotient
Pour éviter qu'un seul millésime ne vous fasse changer de tranche, la reprise est imposée selon le système du quotient. On divise la somme reprise par le nombre d'années civiles d'amortissement, on calcule le supplément d'impôt que ce montant produit, puis on multiplie ce supplément par le même nombre d'années.
Exemple : 5 années à 6 720 € d'amortissement, soit 33 600 € repris. Avec n = 5, on ajoute 6 720 € au revenu pour calculer l'écart d'impôt, puis on le multiplie par 5. Si votre taux marginal reste à 30 %, l'ordre de grandeur est de 10 080 € d'impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux s'ajoutent : le quotient ne vaut que pour l'IR, et l'hypothèse prudente est de 17,2 % sur la totalité, soit 5 779 € ici. Ce point n'est pas encore commenté au BOFiP.
Les exceptions
Aucune reprise n'est due en cas d'invalidité de 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès. Ces trois cas mis à part, une revente anticipée peut réduire ou annuler l'intérêt fiscal du dispositif, car la plus-value est taxée en plus et aucun abattement pour durée de détention ne joue avant la 6e année : son coût doit être calculé au cas par cas.
Après 9 ans : continuer à louer ou vendre
Une fois les neuf ans d'engagement de location accomplis, vous pouvez poursuivre la location nue ou vendre sans reprise des amortissements.
- Continuer à louer nu. L'amortissement se poursuit tant que le bien reste loué nu, jusqu'à ce que le cumul atteigne 80 % du prix (prix + travaux dans l'ancien). Pour un prix de 240 000 €, la base est de 192 000 € : à 6 720 € par an, il faut environ 28,6 ans pour l'épuiser.
- Vendre. Il n'y a plus de reprise. En revanche, les amortissements déduits sont pris en compte dans le calcul de la plus-value.
Le plafond annuel reste de 8 000 € par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus, et non par logement. Il n'est porté à 10 000 € ou 12 000 € que si au moins 50 % des loyers bruts des logements amortis sont en social ou en très social. Voir la page amortissement.
La plus-value : un prix d'acquisition minoré des amortissements
La loi Jeanbrun modifie l'article 150 VB III du CGI : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits. Chaque euro amorti est donc un euro de plus-value en plus au moment de la vente. Ce mécanisme doit être intégré au calcul de la plus-value.
Les frais d'acquisition sont retenus pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % du prix. Pour le Jeanbrun, les sources ne précisent pas si ce forfait porte sur le prix avant ou après minoration. Nous retenons le prix avant minoration. Par hypothèse prudente, l'exemple ne retient aucun forfait pour travaux pour ce logement neuf acquis en VEFA.
Taux et abattements
La suite suit le droit commun des plus-values immobilières : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % prévue par la LFSS 2026 ne concerne pas les plus-values immobilières.
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
Les abattements pour durée de détention s'appliquent aussi à l'assiette des prélèvements sociaux, selon le barème indiqué. Une surtaxe s'ajoute enfin lorsque la plus-value imposable à l'IR dépasse 50 000 €.
Exemple chiffré : un T2 toulousain revendu à 10, 15 et 22 ans
| Poste | Vente à 10 ans | Vente à 15 ans | Vente à 22 ans |
|---|---|---|---|
| Prix de revente | 265 109 € | 278 633 € | 298 732 € |
| Amortissements déduits | 67 200 € | 100 800 € | 147 840 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 190 800 € | 157 200 € | 110 160 € |
| Plus-value brute | 74 309 € | 121 433 € | 188 572 € |
| Abattement IR / PS | 30 % / 8,25 % | 60 % / 16,5 % | 100 % / 28 % |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 9 883 € + surtaxe | 9 229 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 11 727 € | 17 440 € | 23 353 € |
| IR et prélèvements sociaux, hors surtaxe | 21 610 € | 26 669 € | 23 353 € |
| Même vente sans amortissement | 2 067 € | 4 531 € | 5 044 € |
| Surcoût dû aux amortissements, hors surtaxe | 19 543 € | 22 138 € | 18 309 € |
| Économie d'IR cumulée (TMI 30 %) | 20 160 € | 30 240 € | 44 352 € |
À 10 ans, la plus-value imposable à l'IR atteint environ 52 016 € (74 309 € × 70 %) : elle dépasse le seuil de 50 000 €. Les 21 610 € affichés ne comprennent donc pas la surtaxe, et le surcoût réel dû aux amortissements sera supérieur à 19 543 €.
Trois enseignements se dégagent. Dans les hypothèses de l'exemple, le surcoût de taxation de la plus-value à dix ans, calculé hors surtaxe, absorbe une grande partie de l'économie d'IR estimée. L'exemple ne permet pas, à lui seul, d'évaluer l'effort d'épargne pendant la détention. À quinze ans, dans ces hypothèses, l'économie d'IR estimée dépasse le surcoût de taxation de la plus-value affiché dans le tableau. À 22 ans, l'impôt sur le revenu disparaît, mais les prélèvements sociaux restent dus sur une plus-value gonflée par près de 148 000 € d'amortissements.
Avec un taux marginal de 41 % ou des revenus fonciers positifs (l'économie inclut alors les prélèvements sociaux), le bilan s'améliore. À 11 %, il peut devenir négatif à 10 ans. Pour refaire le calcul avec vos propres chiffres, utilisez le simulateur, qui intègre la sortie à différents horizons.
Super Jeanbrun : pas de vente libre avant la 16e année
Le Super Jeanbrun associe le Jeanbrun et le logement locatif intermédiaire (LLI) acheté en SCI à l'IR, avec une TVA à 10 %. La contrainte de sortie ne vient pas du Jeanbrun mais de la TVA réduite.
- Années 1 à 10. Si la location LLI cesse, y compris par une vente, un complément de TVA est dû. Il correspond à l'écart entre le prix à 20 % et le prix à 10 %. Pour 240 000 € TTC à 20 %, le prix à 10 % est de 220 000 € : l'écart est de 20 000 €, sans aucune dégressivité.
- Années 11 à 15. La vente n'échappe au complément que si elle porte sur 50 % au plus des logements de l'opération. Une SCI qui détient un seul lot ne peut pas remplir cette condition.
- À partir de la 16e année. La cession est libre (LF 2026, article 98), soit après 15 ans révolus. Certaines sources, dont le BOFiP de 2025, parlent encore de 16 ans révolus.
Pendant les 9 premières années, la reprise des amortissements Jeanbrun s'ajoute au complément de TVA. Chaque associé doit en outre conserver toutes ses parts pendant cette période. Si vous conservez le bien, une créance égale à la TFPB hors TEOM peut s'appliquer pendant vingt ans à compter de sa première mise en recouvrement, sous déduction des éventuelles années d'exonération totale. Le calcul complet figure sur la page Super Jeanbrun.
Stratégies : conserver, transmettre, arbitrer
Conserver
Vous continuez à amortir tant que le bien est loué nu, puis vous vendez après 22 ans pour ne plus payer d'IR sur la plus-value, ou après trente ans pour être exonéré d'IR et de prélèvements sociaux sur cette plus-value. C'est l'horizon le plus favorable dans notre exemple.
Transmettre
Le démembrement est exclu du dispositif, sauf en cas de décès d'un époux. Une donation de la nue-propriété pendant l'engagement pose donc problème. Le sort des amortissements lors d'une transmission n'est pas précisé par les sources disponibles : faites valider le montage par un notaire.
Arbitrer
Avant de vendre, comparez l'économie d'impôt cumulée au surcoût de plus-value. Chaque année de détention révolue de la sixième à la vingt et unième ajoute 6 % d'abattement IR ; la vingt-deuxième ajoute 4 %. Attendre la 15e ou la 22e année change souvent le résultat de plusieurs milliers d'euros.
Pour savoir si le Jeanbrun convient à votre horizon de détention, comparez-le au LMNP et au Pinel sur la page Jeanbrun, Pinel ou LMNP. Dans l'ancien, la base comprend les travaux, ce qui augmente les amortissements déduits et donc la plus-value future : voir le comparatif neuf ou ancien.