Toulouse est classée en zone A. Pour la loi Jeanbrun, cela fixe le plafond de loyer intermédiaire à 14,64 €/m² et le plafond de ressources d'une personne seule à 44 344 €. Blagnac, Colomiers, Labège et L'Union sont indiquées en zone A, sous réserve de vérification du zonage en vigueur. Sous la même réserve, Balma, Ramonville-Saint-Agne, Tournefeuille, Saint-Orens-de-Gameville, Castanet-Tolosan et Cugnaux sont indiquées en zone B1, avec un plafond intermédiaire de 11,80 €/m².
La zone ne conditionne pas l'éligibilité : elle fixe les plafonds
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne réserve pas l'avantage fiscal à certaines zones. Un appartement situé dans un immeuble collectif, neuf ou en VEFA, ou ancien sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du prix et d'une réhabilitation lourde atteignant la classe énergétique A ou B, peut être éligible quelle que soit sa zone, si les autres conditions du dispositif sont respectées. Les maisons individuelles restent exclues, quelle que soit la commune.
La zone intervient ailleurs : elle détermine le loyer maximum en location intermédiaire et les plafonds de ressources de vos locataires, quel que soit le niveau de loyer choisi. Elle ne modifie ni le taux d'amortissement (3,5 % dans le neuf en intermédiaire, 3 % dans l'ancien), ni le plafond annuel de 8 000 €.
Ce plafond de 8 000 € s'apprécie par foyer fiscal, tous logements Jeanbrun confondus. Deux appartements, l'un à Toulouse et l'autre à Tournefeuille, ne donnent pas droit à 16 000 € d'amortissement par an. Le plafond peut être porté à 10 000 € uniquement si au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis relèvent de la location sociale, ou à 12 000 € si cette condition est remplie pour la location très sociale.
Toulouse en zone A depuis octobre 2023
Toulouse a été reclassée de la zone B1 à la zone A lors de la révision du zonage d'octobre 2023. Ce reclassement est acquis, notre niveau de confiance est élevé. Il explique pourquoi certaines pages anciennes affichent encore pour Toulouse des plafonds B1 : elles sont périmées.
Ce classement vaut pour toute la commune, du centre historique à Borderouge ou Montaudran. Aucun quartier toulousain ne bénéficie d'un plafond différent : l'écart entre deux adresses se joue sur le loyer de marché, pas sur la réglementation.
Méfiez-vous aussi des barèmes d'années précédentes. En zone A, le plafond intermédiaire vaut 14,64 €/m² en 2026. Les valeurs de 14,49 € (barème 2025) ou 14,03 € (barème 2024) circulent encore sur plusieurs sites.
Les communes de la métropole : zone et plafonds commune par commune
Le tableau ci-dessous présente Toulouse et une sélection de communes de l'agglomération. Pour chacune, il indique la zone et les plafonds de loyer intermédiaire, social et très social applicables en 2026.
| Commune | Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|---|
| Toulouse | A | 14,64 € | 9,31 € | 7,32 € |
| Blagnac | A | 14,64 € | 8,20 € | 6,45 € |
| Colomiers | A | 14,64 € | 8,08 € | 6,35 € |
| L'Union | A | 14,64 € | 8,32 € | 6,54 € |
| Labège | A | 14,64 € | 8,32 € | 6,54 € |
| Balma | B1 | 11,80 € | 8,32 € | 6,54 € |
| Castanet-Tolosan | B1 | 11,80 € | 8,32 € | 6,54 € |
| Cugnaux | B1 | 11,80 € | 7,97 € | 6,26 € |
| Ramonville-Saint-Agne | B1 | 11,80 € | 8,27 € | 6,50 € |
| Saint-Orens-de-Gameville | B1 | 11,80 € | 8,32 € | 6,54 € |
| Tournefeuille | B1 | 11,80 € | 8,18 € | 6,42 € |
Les montants des plafonds social et très social, eux, sont fiables. Ils proviennent directement de l'arrêté du 6 janvier 2026 relatif à Loc'Avantages, qui fixe un plafond pour chaque commune. Vous trouverez le détail par ville et les éléments de marché local dans notre page Jeanbrun dans Toulouse Métropole, commune par commune.
Ce que change la zone A ou B1
Le loyer intermédiaire : 14,64 contre 11,80 €/m²
En location intermédiaire, le plafond dépend uniquement de la zone. Il se multiplie par un coefficient égal à 0,7 + 19/S, arrondi au centième et limité à 1,2, où S est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m².
Prenons un T2 de 45 m² avec un balcon de 6 m². La surface pondérée est de 45 + 3 = 48 m². Le coefficient vaut 0,7 + 19/48 = 1,0958, arrondi à 1,10.
| T2 de 48 m² pondérés | Zone B1 (ex. Tournefeuille) | Zone A (ex. Toulouse) |
|---|---|---|
| Plafond intermédiaire | 11,80 €/m² | 14,64 €/m² |
| Plafond après coefficient 1,10 | 12,98 €/m² | 16,10 €/m² |
| Loyer mensuel maximum hors charges | 623,04 € | 772,80 € |
L'écart atteint 149,76 € par mois. Il ne se traduit pas pour autant en loyer encaissé. À Toulouse, le loyer de marché hors charges est estimé à environ 13,31 €/m², soit près de 599 € pour 45 m² habitables. Le plafond réglementaire dépasse cette estimation de marché. Le loyer réalisable peut donc être inférieur au plafond réglementaire : il doit être estimé pour le logement concerné. Notre page loyer maximum Jeanbrun à Toulouse détaille le calcul et les annexes retenues.
Le social et le très social : la commune, pas la zone
Une confusion consiste à raisonner par zone pour les plafonds sociaux. De nombreux sites publient un plafond social « zone A » (12,06, 10,60 ou 10,49 €/m² selon les cas) ou appliquent une décote forfaitaire au plafond intermédiaire. Aucun de ces barèmes n'existe. Les plafonds social et très social sont ceux de Loc'Avantages, fixés commune par commune.
| Commune | Zone | Social | Très social | Loyer social max., T2 de 48 m² |
|---|---|---|---|---|
| Toulouse | A | 9,31 €/m² | 7,32 €/m² | 491,52 € |
| Blagnac | A | 8,20 €/m² | 6,45 €/m² | 432,96 € |
| Balma | B1 | 8,32 €/m² | 6,54 €/m² | 439,20 € |
Balma, en zone B1, a un plafond social supérieur à celui de Blagnac, en zone A. Raisonner par zone pour le social conduit donc à des loyers faux, parfois au-dessus du plafond légal.
Les plafonds de ressources des locataires
Pour les ressources, la zone s'applique à tous les niveaux de loyer. Les plafonds de ressources sont plus élevés en zone A qu'en zone B1, comme le montre le tableau.
| Foyer (RFR N-2) | Intermédiaire A | Intermédiaire B1 | Social A | Social B1 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 36 144 € | 32 463 € | 26 460 € |
| Couple | 66 276 € | 48 268 € | 48 521 € | 35 338 € |
| + 1 personne à charge | 79 666 € | 58 043 € | 58 324 € | 42 494 € |
| + 2 personnes à charge | 95 427 € | 70 073 € | 69 863 € | 51 302 € |
En très social, une personne seule doit déclarer au plus 17 855 € en zone A et 14 553 € en zone B1. Le barème complet, y compris au-delà de deux personnes à charge, figure sur notre page plafonds de ressources des locataires.
Le Super Jeanbrun et les zones
Le Super Jeanbrun associe le Jeanbrun et le logement locatif intermédiaire (LLI), acquis par une SCI à l'IR. Ici, la zone redevient une condition d'accès : le LLI concerne notamment les communes classées A bis, A ou B1 ; des périmètres particuliers sont également prévus. Toulouse satisfait au critère de zonage du LLI. Les communes indiquées en B1 y satisfont sous réserve de confirmation de leur classement ; les autres conditions doivent aussi être vérifiées.
La seconde condition, la mixité sociale, ne dépend pas de vous : la commune doit compter plus de 25 % de logements sociaux ou le programme se trouver en QPV ; à défaut, l'ensemble immobilier doit comprendre plus de 25 % de logements locatifs sociaux, dont le nombre doit aussi atteindre au moins un tiers de celui des logements locatifs intermédiaires. Le promoteur doit vous le justifier.
Les plafonds de loyer et de ressources du LLI sont les plafonds intermédiaires de la zone. Un Super Jeanbrun à Toulouse se loue donc au plus à 14,64 €/m² avant coefficient, et 11,80 €/m² à Tournefeuille. À prix hors taxes identique, le passage d'une TVA de 20 % à 10 % réduit le prix TTC de 8,33 %, et non de 10 % ; il ne garantit pas une baisse équivalente du prix commercialisé. À partir de la 16e année, la vente n'entraîne plus de complément de TVA. Une exception existe pour certaines ventes des années 11 à 15 portant sur au plus 50 % des logements de l'opération, ce qui l'exclut en pratique pour une SCI qui ne détient qu'un lot. Le calcul complet est sur notre page consacrée au Super Jeanbrun, accessible depuis le guide des plafonds à Toulouse.
Encadrement des loyers : ce qu'il en est à Toulouse
Le zonage A, B1, B2 et C est un zonage fiscal. Il ne dit rien, à lui seul, d'un éventuel encadrement des loyers, qui relève d'un dispositif distinct. Être en zone A n'implique donc pas qu'un encadrement s'applique.
Nous ne disposons pas, à ce jour, d'une source vérifiée établissant un encadrement des loyers en vigueur à Toulouse. Nous préférons ne rien affirmer. Avant de fixer votre loyer, vérifiez la situation auprès de la mairie ou de l'agence départementale d'information sur le logement. Si deux règles s'appliquent, le bail doit respecter la plus stricte.
En location intermédiaire à Toulouse, le loyer de marché estimé peut être inférieur au plafond Jeanbrun ; les deux doivent être vérifiés pour chaque logement. En social ou très social, c'est le plafond communal qui s'impose. Dans les deux cas, une étude au cas par cas reste nécessaire pour mesurer l'effet sur votre fiscalité.
Simuler mon investissement Voir les programmes éligibles Faire étudier mon projet