Calculer votre loyer
Indiquez la commune, la surface habitable, la surface des annexes et le niveau de loyer visé. Le calculateur applique la formule officielle, avec ses arrondis, et affiche le loyer mensuel maximum hors charges.
- Surface pondérée
- –
- Coefficient
- –
- Plafond de la commune
- –
- Loyer au m² retenu
- –
La formule pas à pas
Le loyer maximum Jeanbrun ne se calcule pas en multipliant le plafond au m² par la surface habitable. Il faut passer par quatre étapes, dont deux comportent un arrondi imposé par le BOFiP pour le barème Pinel, repris pour le Jeanbrun intermédiaire.
- Calculer la surface pondérée S. S = surface habitable + la moitié de la surface des annexes, dans la limite de 8 m². Au-delà de 16 m² d'annexes, le bonus reste bloqué à 8 m².
- Calculer le coefficient multiplicateur. Coefficient = 0,7 + 19 / S, arrondi au centième le plus proche, sans pouvoir dépasser 1,2. Il avantage les petites surfaces : en dessous de 38 m² environ, il atteint son maximum.
- Calculer le loyer au m². Plafond de la commune × coefficient, arrondi au centime.
- Calculer le loyer mensuel. Loyer au m² × S. C'est le plafond hors charges à inscrire au maximum dans le bail.
avec S = surface habitable + min(0,5 × annexes ; 8) et coefficient ≤ 1,2
Le même coefficient s'applique aux trois niveaux. Ne pas l'appliquer aux niveaux social et très social serait une erreur : on sous-estimerait le plafond des petites surfaces et on le surestimerait pour les grandes.
Exemple détaillé : un T2 de 42 m² sans annexe, en intermédiaire
- Surface pondérée : 42 + 0 = 42 m².
- Coefficient : 0,7 + 19 / 42 ≈ 1,15238, soit 1,15 après arrondi au centième.
- Loyer au m² : 14,64 × 1,15 = 16,836, arrondi à 16,84 €/m².
- Loyer maximum : 16,84 × 42 = 707,28 € par mois, hors charges.
Le même T2 avec un balcon de 8 m² : S = 42 + 4 = 46 m². Coefficient : 0,7 + 19 / 46 ≈ 1,1130, soit 1,11 après arrondi au centième. Loyer au m² : 14,64 × 1,11 = 16,2504, soit 16,25 €. Loyer maximum : 16,25 × 46 = 747,50 €. Le balcon fait baisser le coefficient mais augmente la surface retenue : le plafond gagne 40,22 € par mois.
Loyers maximum à Toulouse du T1 au T4
Le tableau ci-dessous applique la formule exacte aux plafonds de la commune de Toulouse, pour quatre exemples de surfaces, sans annexe. Chaque ligne indique le coefficient arrondi, puis le loyer au m² arrondi au centime et le loyer mensuel qui en résulte.
| Logement (S) | Coefficient | Intermédiaire (14,64) | Social (9,31) | Très social (7,32) |
|---|---|---|---|---|
| T1, 25 m² | 1,20 (plafonné, calcul brut 1,46) | 17,57 €/m², soit 439,25 € | 11,17 €/m², soit 279,25 € | 8,78 €/m², soit 219,50 € |
| T2, 42 m² | 1,15 | 16,84 €/m², soit 707,28 € | 10,71 €/m², soit 449,82 € | 8,42 €/m², soit 353,64 € |
| T3, 62 m² | 1,01 | 14,79 €/m², soit 916,98 € | 9,40 €/m², soit 582,80 € | 7,39 €/m², soit 458,18 € |
| T4, 80 m² | 0,94 | 13,76 €/m², soit 1 100,80 € | 8,75 €/m², soit 700,00 € | 6,88 €/m², soit 550,40 € |
Deux précisions reviennent souvent dans les questions de lecteurs. D'abord, il n'existe pas de barème social ou très social « zone A » : les valeurs de 12,06 € et 9,47 € qui circulent ne figurent dans aucun texte. Les plafonds applicables sont ceux de Loc'Avantages, fixés commune par commune par l'arrêté du 6 janvier 2026. Ensuite, le respect du plafond de loyer ne suffit pas : les revenus du locataire doivent aussi respecter les plafonds de ressources du niveau choisi, et les autres conditions du dispositif restent applicables.
Loyer plafond ou loyer de marché : lequel s'applique ?
Le plafond est un maximum légal, pas un loyer garanti. Le loyer du bail doit respecter le plafond Jeanbrun. Le loyer de marché est un repère pour estimer ce qu'un locataire pourrait accepter de payer. À Toulouse, cette nuance change le calcul en intermédiaire.
L'arrêté Loc'Avantages retient pour Toulouse un loyer de marché hors charges d'environ 13,31 €/m², déduit du plafond intermédiaire Loc'Avantages (11,31 €, soit le marché moins 15 %), sur une base de l'observatoire local des loyers. C'est une moyenne de commune, à prendre comme un ordre de grandeur. Le loyer effectif varie notamment selon l'adresse et les caractéristiques du logement ; cette moyenne communale ne remplace pas une estimation locale.
| Logement | Plafond intermédiaire | Marché estimé (13,31 €/m² × surface habitable) | Estimation indicative (minimum entre plafond et moyenne de marché) |
|---|---|---|---|
| T1, 25 m² | 439,25 € | 332,75 € | 332,75 € |
| T2, 42 m² | 707,28 € | 559,02 € | 559,02 € |
| T3, 62 m² | 916,98 € | 825,22 € | 825,22 € |
| T4, 80 m² | 1 100,80 € | 1 064,80 € | 1 064,80 € |
Conséquence : dans les exemples du tableau, le plafond intermédiaire dépasse l'estimation fondée sur la moyenne communale du marché. L'écart au m² est le plus net sur les petites surfaces : le coefficient porte le plafond intermédiaire à plus de 16 €/m² dans les exemples de T1 et de T2 du tableau. Construire un plan de financement sur 707 € pour un T2 de 42 m² revient à surestimer le loyer d'environ 150 € par mois. En social (9,31 €) et en très social (7,32 €), c'est l'inverse : dans les exemples présentés, le plafond social ou très social est inférieur à l'estimation de marché. Il fixe le loyer maximal autorisé, sans imposer de louer à ce montant.
Erreurs fréquentes
Compter les annexes en entier
Seule la moitié de la surface des annexes entre dans S, et le bonus est plafonné à 8 m². Exemple : un T2 de 42 m² avec une terrasse de 12 m² et une cave de 10 m². La terrasse n'est retenue que dans la limite de 9 m², soit 19 m² d'annexes. La moitié donne 9,5 m², ramenée à 8 m². S = 50 m², coefficient 0,7 + 19 / 50 = 1,08, loyer au m² 14,64 × 1,08 = 15,81 €, loyer maximum 15,81 × 50 = 790,50 €. Additionner 42 + 22 m² aurait produit un plafond erroné ; stipuler dans le bail un loyer supérieur au plafond exact serait non conforme.
Inclure le parking ou le garage
Parkings, garages et jardins privatifs ne font pas partie des annexes retenues, pas plus que les parties de hauteur inférieure à 1,80 m. Ils ne modifient ni S ni le coefficient. Les annexes prises en compte sont notamment les caves, celliers, balcons, loggias, vérandas et terrasses dans la limite de 9 m². La liste exacte d'un programme se vérifie sur le descriptif de surfaces du promoteur.
Confondre loyer hors charges et loyer charges comprises
Les plafonds s'entendent hors charges. Les charges récupérables s'ajoutent au loyer plafond et ne consomment pas votre marge. À l'inverse, intégrer les charges dans le loyer plafond vous ferait louer sous le maximum autorisé.
Oublier les arrondis ou utiliser un ancien barème
Un coefficient non arrondi (1,1524 au lieu de 1,15 pour 42 m²) donne un loyer légèrement différent de celui qu'accepte l'administration. Les barèmes 2025 (14,49 €) ou 2024 (14,03 €), encore affichés sur certains sites, sont périmés : le plafond intermédiaire 2026 de la zone A est de 14,64 €/m².
Appliquer le plafond de Toulouse à toute la métropole
Balma, Ramonville-Saint-Agne ou Tournefeuille relèvent de la zone B1, avec un plafond intermédiaire de 11,80 €/m². Blagnac, Colomiers, Labège et L'Union sont en zone A, mais leurs plafonds social et très social sont inférieurs à ceux de Toulouse. Vérifiez la commune exacte du programme sur la page des plafonds.
Le loyer retenu influe sur les recettes locatives et l'effort d'épargne. L'amortissement se calcule séparément, à partir de sa base et du taux applicable. Chaque situation fiscale est différente et mérite une étude au cas par cas avant de signer.
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