Le Jeanbrun ne concerne pas que le neuf. Un appartement ancien peut aussi être amorti, à deux conditions : engager au moins 30 % du prix en travaux et atteindre une classe énergétique A ou B. Les taux sont plus bas, la base amortissable intègre les travaux et les frais d'acquisition pèsent plus lourd. Voici le comparatif, sur un même budget, à Toulouse.
Deux régimes, une même mécanique
Le neuf et l'ancien suivent la même logique. Vous amortissez chaque année une fraction de 80 % du prix, les 20 % restants correspondant forfaitairement au terrain. En contrepartie, vous louez nu, en résidence principale, pendant 9 ans, au régime réel. Le détail des obligations figure sur la page conditions et engagements.
Le dispositif est réservé aux appartements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Les maisons sont exclues. À Toulouse comme ailleurs, une maison individuelle reste exclue, même entièrement rénovée.
| Paramètre | Neuf ou VEFA | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Taux intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Taux social | 4,5 % | 3,5 % |
| Taux très social | 5,5 % | 4 % |
| Base amortissable | 0,8 × prix net de frais | 0,8 × (prix + travaux) |
| Condition technique | Logement neuf | Travaux ≥ 30 % du prix, classe A ou B après travaux |
| Plafond annuel | 8 000 € par foyer fiscal, porté à 10 000 € ou à 12 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis relèvent respectivement du social ou du très social | |
| Prix au-delà duquel le plafond de 8 000 € bride l'amortissement | 285 714 € | 333 333 € (prix + travaux) |
Dans l'ancien, les travaux entrent dans la base
Le texte prévoit une base égale à 80 % du prix d'acquisition net de frais, majoré du montant des travaux. Nous retenons la lecture de l'ANIL :
Une autre lecture circule : 80 % du prix plus 100 % des travaux. Elle n'est pas celle du texte. En attendant un commentaire de l'administration fiscale, ne bâtissez pas votre plan de financement sur l'hypothèse la plus favorable.
Le seuil de 30 % se calcule sur le prix du logement. Pour un appartement acheté 180 000 €, il faut donc au moins 54 000 € de travaux, et ces travaux doivent permettre d'atteindre la classe A ou B.
Un plafond par foyer, pas par logement
L'erreur la plus fréquente consiste à appliquer le plafond de 8 000 € à chaque logement. C'est un plafond par foyer fiscal, tous biens Jeanbrun confondus, neufs et anciens. Si vous amortissez 7 000 € sur un T2 neuf et 5 760 € sur un ancien rénové, vous ne déduisez pas 12 760 € : vous déduisez 8 000 €. L'excédent est perdu pour l'année, et la durée totale d'amortissement s'allonge. Les 10 700 € annoncés par certains simulateurs pour l'ancien sont faux : le plafond de l'ancien est le même que celui du neuf. Le calcul complet figure sur la page amortissement Jeanbrun.
Comparaison chiffrée sur le même budget à Toulouse
Prenons un budget d'environ 255 000 €, frais d'acquisition compris, en location intermédiaire dans la ville de Toulouse (zone A). Les deux prix sont des hypothèses de travail, pas des relevés de marché. Ils servent à comparer les mécanismes à budget égal.
| Poste | T2 neuf, 45 m² | T2 ancien rénové, 50 m² |
|---|---|---|
| Prix du logement | 250 000 € | 180 000 € |
| Travaux | 0 € | 60 000 € (33 % du prix) |
| Frais de notaire (hypothèse 2,5 % / 8 %) | 6 250 € | 14 400 € |
| Budget total | 256 250 € | 254 400 € |
| Base amortissable | 200 000 € | 192 000 € |
| Amortissement annuel (intermédiaire) | 7 000 € | 5 760 € |
| Durée totale d'amortissement | 28,6 ans | 33,3 ans |
| Loyer plafond intermédiaire | 738 €/mois | 790,50 €/mois |
| Loyer de marché retenu (13,31 €/m²) | 599 €/mois | 665,50 €/mois |
| Part des loyers annuels couverte par l'amortissement | 97 % | 72 % |
| Gain fiscal annuel théorique, TMI de 30 %, sous réserve du résultat foncier et de l'imputation effective de l'amortissement | 2 100 € à 3 304 € | 1 728 € à 2 719 € |
| Amortissements cumulés sur 9 ans (hors prorata de la 1re année) | 63 000 € | 51 840 € |
Trois enseignements. D'abord, à budget égal, le neuf amortit 1 240 € de plus par an : le taux plus élevé l'emporte sur la surface. Ensuite, l'ancien rapporte davantage de loyer, environ 799 € de plus sur l'année dans nos hypothèses, parce que le mètre carré est moins cher et la surface plus grande. Enfin, à Toulouse, le plafond intermédiaire dépasse le loyer de marché dans les deux cas. Le loyer réellement encaissé dépend du quartier et de la qualité du bien, pas du plafond. Un ancien rénové bien placé peut se louer au-dessus de la moyenne, toujours dans la limite du plafond.
En location sociale, les écarts se creusent. Les plafonds sociaux ne sont pas fixés par zone mais commune par commune (Loc'Avantages). Pour Toulouse, ils sont de 9,31 €/m² en social et 7,32 €/m² en très social, avant coefficient. Notre T2 neuf plafonnerait à 469,35 € par mois en social, l'ancien à 502,50 €. L'amortissement passerait à 9 000 € dans le neuf contre 6 720 € dans l'ancien. Le plafond de 10 000 € n'est ouvert que si au moins 50 % des revenus bruts de vos logements amortis relèvent du social ou du très social.
Pour tester vos propres chiffres, surface, annexes et TMI comprises, utilisez le simulateur Jeanbrun.
Les frais qui changent tout
Les frais de notaire ne sont jamais amortis
La base est calculée sur le prix net de frais. Notaire, garantie de prêt et courtage en sont exclus, dans le neuf comme dans l'ancien. Dans notre exemple, l'ancien immobilise 14 400 € de frais d'acquisition qui n'ouvrent droit à aucun amortissement, contre 6 250 € dans le neuf. L'écart de 8 150 € pèse d'autant plus que vous empruntez ces frais.
Les travaux : un budget à tenir et un résultat à atteindre
Dans l'ancien, il faut à la fois financer des travaux représentant au moins 30 % du prix et atteindre la classe énergétique A ou B. Passer un logement ancien en classe A ou B demande souvent isolation, menuiseries, ventilation et changement du mode de chauffage. Des travaux éligibles supplémentaires peuvent augmenter la base amortissable, sans garantir une déduction annuelle supplémentaire si le plafond du foyer est déjà atteint. Un dépassement de devis reste en revanche à financer. Faites chiffrer les travaux par un professionnel qui s'engage sur la classe visée avant de signer l'achat.
Les travaux intégrés à la base sont amortis. Ils ne se déduisent pas une seconde fois en charges. La frontière avec le déficit foncier mérite une étude au cas par cas, surtout si des travaux de copropriété s'ajoutent après la réhabilitation.
Les délais
L'acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. L'amortissement démarre le premier jour du mois d'achèvement, ou du mois d'acquisition si celle-ci est postérieure, et la première année est proratisée. Le logement doit être loué dans les 12 mois.
En VEFA, un achat financé à crédit peut générer des intérêts intercalaires avant la livraison, alors que le logement ne produit encore ni loyer ni amortissement. Dans l'ancien, les mois de chantier jouent le même rôle. Un chantier en copropriété qui dérive, faute d'artisans disponibles ou d'accès aux parties communes, décale d'autant le premier loyer.
Les risques propres à l'ancien toulousain
Le bâti en brique
Dans un immeuble ancien toulousain, faites vérifier la composition des murs et des planchers ainsi que les possibilités d'isolation avant de chiffrer la rénovation. Selon la protection applicable à l'immeuble, des contraintes patrimoniales peuvent limiter les modifications de façade : vérifiez-les avant de retenir une solution d'isolation. Si l'isolation extérieure n'est pas possible, une isolation intérieure peut être étudiée, avec ses conséquences sur la surface et le coût. Vérifiez la faisabilité technique avant de fixer votre prix d'achat.
Le Jeanbrun ancien est incompatible avec le Malraux, le Denormandie, le Pinel et le régime des monuments historiques. Dans le centre historique, il faut donc choisir un seul dispositif pour une même opération.
Les copropriétés anciennes
Un appartement ne se rénove pas seul. Une toiture fatiguée, une cage d'escalier à reprendre ou une façade à ravaler relèvent du vote de l'assemblée générale et de votre quote-part. Demandez les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le carnet d'entretien, le montant du fonds de travaux et le plan pluriannuel s'il existe. Un ravalement décidé après l'achat peut peser fortement sur la rentabilité ; examinez les travaux votés ou envisagés.
Les diagnostics et documents à exiger
- DPE actuel et audit : ils mesurent l'écart à combler jusqu'à la classe A ou B.
- Amiante et plomb : leur présence renchérit le chantier et en allonge la durée.
- État des risques : il indique si l'immeuble se trouve dans un périmètre de prévention du risque inondation lié à la Garonne ou exposé au retrait-gonflement des argiles.
- Termites : vérifiez les informations et diagnostics disponibles concernant le risque de termites pour l'immeuble.
- Arrêtés de mise en sécurité : interrogez le syndic et la mairie sur une éventuelle procédure visant l'immeuble.
Ces points doivent être examinés avant l'achat : ils peuvent modifier le coût des travaux, retarder la location ou remettre en cause le projet Jeanbrun.
Pour qui le neuf, pour qui l'ancien
Vous cherchez la simplicité et le taux le plus fort
Taux de 3,5 à 5,5 %, frais de notaire réduits, pas de chantier à piloter, des garanties à vérifier selon le contrat et le stade de livraison. Le neuf ouvre aussi la voie au Super Jeanbrun, qui combine Jeanbrun et logement locatif intermédiaire en SCI à l'IR, avec une TVA à 10 % si l'opération LLI et l'acquéreur remplissent l'ensemble des conditions requises, notamment celles de localisation et de mixité.
Voir les programmes neufsVous visez l'emplacement et savez gérer un chantier
Accès au centre et aux faubourgs, où le neuf est rare. Dans notre exemple, une surface plus grande pour un budget voisin et un loyer annuel estimé plus élevé ; ces résultats dépendent des biens comparés. En contrepartie : taux plus bas, frais d'acquisition non amortis plus lourds, obligation d'atteindre la classe A ou B.
Travaux et déficit foncierSi vous détenez déjà un bien Jeanbrun, regardez d'abord votre plafond. Un second logement n'ajoute pas un second plafond de 8 000 €. Au-delà d'un certain volume, le taux importe moins que le loyer et la valeur de revente.
Pensez aussi à la sortie. Après 9 années complètes d'amortissement selon nos hypothèses, les montants déduits seraient de 63 000 € dans le neuf et de 51 840 € dans l'ancien. En cas de revente, ils minoreraient le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Les conséquences à 9, 15 et 22 ans sont détaillées sur la page revente d'un bien Jeanbrun. Pour situer le Jeanbrun face aux autres régimes, consultez le comparatif Jeanbrun, Pinel ou LMNP, et le montage Super Jeanbrun si vous envisagez une SCI.