L'Union en bref pour un investisseur
L'Union est une commune de Toulouse Métropole située au nord-est de Toulouse, sur l'axe de la route d'Albi. Pour un projet Jeanbrun, le dispositif ne s'applique qu'aux appartements situés dans un immeuble collectif : avant d'investir à L'Union, vérifiez la disponibilité de ce type de biens, car les maisons ne sont pas éligibles.
Les maisons sont exclues du statut du bailleur privé, qu'elles soient neuves ou rénovées. Un appartement neuf situé dans un immeuble collectif peut être éligible. Dans l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix du bien et permettre d'atteindre la classe énergétique A ou B. Comparez chaque lot avec soin.
Pour apprécier l'emplacement d'un bien à L'Union, examinez ses accès vers Toulouse et vers les principaux bassins d'emploi visés par votre projet. Les pôles d'emploi aéronautiques se trouvent à l'ouest, à Blagnac et Colomiers. Un salarié de ces sites qui habite L'Union fait donc un trajet transversal. Les terminus de métro de Borderouge (ligne B) et de Balma-Gramont (ligne A) sont accessibles en voiture ou en bus, sans desserte directe par le métro dans la commune.
Zone et plafonds Jeanbrun à L'Union
L'Union (code INSEE 31561) est classée en zone A dans nos données, comme Toulouse, Blagnac, Colomiers et Labège. Ce classement pour les communes périphériques est de confiance moyenne : vérifiez-le sur l'arrêté de zonage du 5 septembre 2025 avant de signer. La zone ne conditionne pas l'éligibilité au Jeanbrun. Elle fixe le plafond de loyer intermédiaire et les plafonds de ressources.
| Niveau de loyer | Plafond 2026 (€/m²/mois, hors charges) | Origine du plafond | Taux d'amortissement (neuf) |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 | Barème de la zone A | 3,5 % |
| Social | 8,32 | Plafond Loc'Avantages de L'Union | 4,5 % |
| Très social | 6,54 | Plafond Loc'Avantages de L'Union | 5,5 % |
Beaucoup de sites affichent des plafonds social et très social « de zone A ». Ce barème n'existe pas. Ces plafonds sont fixés commune par commune par l'arrêté Loc'Avantages du 6 janvier 2026. À L'Union, ils sont inférieurs à ceux de Toulouse (9,31 et 7,32 €/m²). Dans l'ancien réhabilité, les taux sont de 3 %, 3,5 % et 4 %.
Les plafonds de ressources des locataires sont ceux de la zone A. Ils s'apprécient sur le revenu fiscal de référence de l'année N-2 :
| Composition du foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
| Couple + 1 personne à charge | 79 666 € | 58 324 € | 34 995 € |
| Couple + 2 personnes à charge | 95 427 € | 69 863 € | 38 635 € |
Exemple : loyer maximum d'un T2 de 42 m² à L'Union
Hypothèse : 42 m² habitables, sans annexe. La surface retenue est donc de 42 m². Un balcon de 8 m² ajouterait 4 m² (la moitié des annexes, dans la limite de 8 m²).
| Niveau | Plafond × coefficient | Loyer au m² arrondi | Loyer mensuel maximum |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 × 1,15 | 16,84 € | 707,28 € |
| Social | 8,32 × 1,15 | 9,57 € | 401,94 € |
| Très social | 6,54 × 1,15 | 7,52 € | 315,84 € |
Le plafond intermédiaire de 707 € ne correspond pas forcément au loyer que vous obtiendrez. À titre de simple hypothèse, appliquer à L'Union la méthode utilisée pour Toulouse donnerait, à partir du plafond Loc'Avantages intermédiaire de la commune, 10,10 / 0,85, soit environ 11,9 €/m², ou environ 500 € par mois pour ce T2. Ce résultat n'est pas un relevé des loyers actuellement pratiqués à L'Union. Si le loyer de marché du bien est inférieur au plafond Jeanbrun, c'est ce loyer de marché qu'il faut retenir dans la simulation.
Avec l'hypothèse de marché d'environ 500 € par mois retenue ici, l'écart avec le plafond social de 401,94 € serait proche de 100 € par mois. Il doit être recalculé à partir de loyers comparables. Cet écart est la vraie question à trancher à L'Union. Pour refaire le calcul avec vos surfaces et vos annexes, utilisez la page loyer maximum Jeanbrun.
Quel locataire, quel type de bien
Selon le logement envisagé, étudiez la demande de jeunes actifs, de couples et de familles, puis vérifiez les loyers et les biens comparables à L'Union. Comparez la demande et les loyers observés pour les studios, T2 et T3, en tenant compte des annexes et du stationnement.
Le plafond de ressources social d'une personne seule s'élève à 32 463 €. Ce plafond permet d'examiner l'éligibilité d'un candidat. Vérifiez séparément la demande locative au loyer social envisagé. Pour une famille monoparentale avec un enfant, le plafond est de 58 324 € en social. Un T3 correspond bien à ce profil.
Dans cet exemple, le plafond de loyer très social est de 315,84 € par mois. Le plafond annuel d'amortissement du foyer fiscal peut atteindre 12 000 € si au moins 50 % des revenus bruts de ses logements Jeanbrun amortis proviennent de locations très sociales. Ce plafond concerne votre foyer fiscal et non chaque logement.
Points de vigilance
- Zonage. Si L'Union n'était pas en zone A, le plafond intermédiaire serait celui de la zone B1 (11,80 €/m²) et les plafonds de ressources seraient plus bas. Vérifiez l'arrêté en vigueur.
- Offre et revente. Vérifiez le nombre d'appartements éligibles disponibles dans la commune. Comparez le prix au m² avec celui des programmes voisins de Toulouse. Pour préparer une éventuelle revente, comparez le prix et les caractéristiques du lot avec ceux d'appartements comparables.
- Base amortissable. Elle correspond à 80 % du prix hors frais. Les frais de notaire, de garantie et de courtage ne comptent pas. En neuf intermédiaire, le plafond annuel de 8 000 € est atteint pour un prix d'environ 285 714 € hors frais (8 000 / (0,8 × 3,5 %) = 285 714,29 €), soit à partir de 285 715 € si le prix est exprimé en euros entiers.
- Sol et risques. Consultez l'état des risques annexé à l'acte pour vérifier les risques applicables au bien, notamment ceux liés aux sols, en particulier pour l'ancien.
- Engagement. Vous devez mettre le logement en location nue dans les douze mois, puis le louer effectivement et continûment comme résidence principale pendant neuf ans. La location à un membre du foyer fiscal, ou à un parent ou allié jusqu'au deuxième degré, est exclue. Le régime réel est obligatoire. En cas de revente, les amortissements réduisent le prix d'acquisition et augmentent la plus-value.
L'Union ou Toulouse ?
Sur le papier, les deux communes ont le même plafond intermédiaire (14,64 €/m²) et les mêmes plafonds de ressources. La différence vient des niveaux social et très social : 8,32 et 6,54 €/m² à L'Union, contre 9,31 et 7,32 €/m² à Toulouse. Pour ce même T2 de 42 m², le plafond social est inférieur de 47,88 € par mois à L'Union, soit environ 48 €. L'Union se justifie donc par un prix d'achat plus bas ou par un bien mieux conçu, pas par les plafonds.
Labège a les mêmes plafonds communaux que L'Union. Balma a les mêmes valeurs sociales, mais sa zone B1 limite l'intermédiaire à 11,80 €/m². Comparez-les sur les pages Labège et Balma, ou consultez l'ensemble des communes sur Toulouse Métropole.