Borderouge est le quartier du terminus nord de la ligne B du métro. Pour un investisseur Jeanbrun, il combine un accès direct au centre et à Rangueil, et des appartements à examiner selon leur surface, leur prix et leur proximité du métro. Reste à calibrer le loyer sur le marché réel, et non sur le plafond.
Borderouge aujourd'hui : métro B, petites surfaces, prix plus accessibles
Borderouge s'est construit autour d'une ZAC au nord-est de Toulouse, avec des immeubles collectifs récents, des commerces de proximité et le parc de la Maourine. La station Borderouge, terminus de la ligne B, relie le quartier sans changement à Jeanne-d'Arc, Jean-Jaurès, François-Verdier, puis à l'université Paul-Sabatier et au secteur hospitalier de Rangueil.
Ce tracé détermine la demande locative. Un locataire qui travaille ou étudie au sud de la ligne B peut habiter à Borderouge et y trouver des loyers plus modérés qu'au centre. Le secteur de Rangueil, à l'autre bout de la même ligne, attire la même population, avec des prix à comparer programme par programme.
Borderouge compte des immeubles collectifs récents. C'est un point favorable : le Jeanbrun ne vise que les appartements situés dans un bâtiment d'habitation collectif. Les maisons des secteurs pavillonnaires voisins sont exclues du dispositif.
Qui loue ici et à quel niveau de loyer Jeanbrun
Parmi les locataires à envisager figurent les jeunes actifs, les étudiants en fin de cursus ou en alternance, ainsi que les couples. Les deux premiers profils cherchent un T1 ou un T2, le troisième un T3.
Toulouse est en zone A. Les plafonds de ressources 2026 (revenu fiscal de référence N-2) sont les suivants pour quelques compositions de foyer :
| Foyer | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
| Couple + 1 enfant | 79 666 € | 58 324 € | 34 995 € |
En intermédiaire, vérifiez le revenu fiscal de référence de chaque candidat au regard du plafond applicable. Le niveau social réduit fortement le loyer. Il ne relève le plafond d'amortissement à 10 000 € que si au moins 50 % des loyers bruts de vos logements Jeanbrun sont perçus en social. Le très social (12 000 €) obéit à la même règle. Ces plafonds relevés ne sont donc pas automatiques.
La location doit être nue et constituer la résidence principale du locataire. Le logement meublé étudiant relève d'un autre régime et ne permet pas l'amortissement Jeanbrun. Vous ne pouvez pas non plus louer à un membre de votre foyer fiscal, ni à un parent ou allié jusqu'au 2e degré.
Type de bien à viser et budget
Un T2 avec balcon peut être étudié, sous réserve de vérifier son prix et la demande locative à son adresse. Sa facilité de location et de revente dépendra notamment de son adresse, de ses caractéristiques et du prix demandé. Le T3 se justifie si vous visez des familles, qui recherchent plutôt la proximité des écoles et du parc.
À titre d'ordre de grandeur de marché, qui reste à vérifier sur les grilles de prix des programmes, un T2 neuf dans le secteur se situe souvent autour de 180 000 à 240 000 €, parking compris ou non selon les opérations. Prenons 210 000 € :
Amortissement annuel (neuf, intermédiaire) = 168 000 € × 3,5 % = 5 880 €
Les frais de notaire, de garantie et de courtage ne font pas partie de la base : seul le prix net de frais compte. En neuf intermédiaire, le plafond de 8 000 € n'est atteint qu'à partir d'environ 285 715 € de prix net de frais. Dans l'exemple à 210 000 €, l'amortissement annuel reste sous ce plafond.
Ce plafond s'applique par foyer fiscal, et non par logement. Si vous achetez un deuxième bien Jeanbrun, les deux amortissements additionnés restent limités à 8 000 € par an en intermédiaire. Deux T2 à 210 000 € produiraient 11 760 € d'amortissement théorique, dont seuls 8 000 € seraient déductibles chaque année.
Exemple de loyer maximum pour le lot type
Lot type : T2 de 42 m² habitables avec un balcon de 8 m². Les annexes comptent pour moitié, dans la limite de 8 m². Le parking n'entre pas dans le calcul.
Coefficient = 0,7 + 19 / 46 = 1,113, arrondi à 1,11
Intermédiaire : 14,64 × 1,11 = 16,25 €/m², soit 16,25 × 46 = 747,50 € par mois
| Niveau | Plafond Toulouse | Après coefficient | Loyer maximum hors charges |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 14,64 €/m² | 16,25 €/m² | 747,50 € |
| Social | 9,31 €/m² | 10,33 €/m² | 475,18 € |
| Très social | 7,32 €/m² | 8,13 €/m² | 373,98 € |
Les plafonds social et très social ne sont pas fixés par zone. Ce sont les plafonds Loc'Avantages propres à la commune de Toulouse (9,31 et 7,32 €/m²). Les barèmes par zone publiés sur de nombreux sites ne reposent sur aucun texte.
Dans cet exemple, le plafond intermédiaire dépasse le loyer calculé à partir de l'estimation municipale ; le loyer réalisable pour ce lot reste à vérifier. Cette estimation s'établit à environ 13,31 €/m² hors charges pour Toulouse. Son application aux 42 m² habitables donne environ 559 € par mois, sans préjuger du loyer réalisable à Borderouge. Il y a donc un écart de près de 190 € avec le plafond. À Borderouge, le loyer réellement obtenu peut encore être inférieur à cette estimation. Construisez votre plan de financement sur le marché, jamais sur le plafond.
Points de vigilance
- Concurrence du neuf. À la relocation, comparez le logement aux autres biens disponibles dans le secteur : privilégiez l'orientation, un extérieur utilisable et une adresse proche du métro.
- Loyer de départ réaliste. Un loyer fixé trop haut allonge la vacance. Or le logement doit être loué dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure, puis de façon continue pendant 9 ans.
- Revente. Les amortissements déduits viennent en diminution du prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value. Une revente avant la fin de l'engagement de 9 ans entraîne en principe la reprise des amortissements déduits, sous réserve des exceptions légales.
- Charges de copropriété. Les résidences avec ascenseur, espaces verts et parkings en sous-sol ont des charges qui pèsent sur la rentabilité nette. Demandez le budget prévisionnel avant de réserver.
- Niveau social. Dans le neuf, le niveau social porte le taux d'amortissement à 4,5 %. Le plafond annuel du foyer ne passe à 10 000 € que si au moins la moitié des revenus bruts des logements amortis relève du niveau social. Avec 475 € de loyer au lieu d'environ 559 €, le calcul doit être fait avant de choisir ce niveau.
Ces chiffres ne remplacent pas une étude de votre situation fiscale. La tranche marginale, le financement et les autres revenus fonciers changent le résultat.
Simuler mon T2 à Borderouge Comparer les quartiers
Programmes neufs à Borderouge et dans les quartiers proches
La sélection ci-dessous présente des programmes neufs situés à Borderouge, sous réserve de vérifier l'éligibilité du lot retenu. Si aucun n'est disponible dans le quartier, elle affiche des programmes proches de Borderouge. Vérifiez pour chacun la distance réelle à pied jusqu'à une station de la ligne B.
L'Archipel
Un T2 de 37,44 m² affiché 200 900 €, soit environ 5 366 € le mètre carré, à 250 m du métro Trois Cocus : c'est le lot d'entrée de L'Archipel pour un investissement Jeanbrun.
- T2 dès 200 900 €
- T3
- T4
- T5
Pour élargir la recherche, parcourez les programmes neufs présentés à Toulouse. Pour faire analyser un lot précis, avec son prix, sa surface pondérée et le loyer de marché du secteur, écrivez-nous par le formulaire de contact : la réponse est envoyée par e-mail.