La loi Jeanbrun ne s'arrête pas au périphérique. L'éligibilité ne dépend d'aucune zone. La zone détermine le plafond de loyer intermédiaire et les plafonds de ressources ; les plafonds sociaux et très sociaux varient selon la commune. À Blagnac, Colomiers, Balma ou Tournefeuille, le calcul n'est donc pas celui de Toulouse. Cette page réunit les règles propres à chaque commune et vous oriente vers une fiche détaillée pour chacune.
Pourquoi regarder hors de Toulouse
Le premier argument est le prix. Dans le neuf, comparez les prix au m² des programmes envisagés avec ceux des quartiers toulousains qui vous intéressent. L'écart varie selon la commune et le programme, et se vérifie au cas par cas sur les grilles de prix. À apport et frais comparables, un prix plus bas réduit le montant à emprunter. Il réduit aussi la base amortissable : l'amortissement annuel baisse, mais il est moins souvent écrêté par le plafond.
Le deuxième argument est l'emploi. Étudiez les bassins d'emploi proches de chaque programme et vérifiez les trajets vers les principaux lieux de travail. Un locataire qui travaille près du logement n'a pas besoin de chercher au centre de Toulouse.
Le troisième argument est le transport. Le tramway dessert Blagnac, la ligne A du métro s'arrête à Balma, et Colomiers dispose d'une gare. Pour un programme proche d'une desserte annoncée, vérifiez le tracé et le calendrier auprès des documents officiels du projet ; évaluez aussi la desserte actuelle. Un programme situé près d'une future station peut gagner en attractivité. Tant que la ligne n'est pas en service, un tel pari ne peut pas tenir lieu de stratégie.
Une précision de périmètre : Labège, Ramonville-Saint-Agne et Castanet-Tolosan sont traitées ici aux côtés des communes de Toulouse Métropole, pour comparer les règles applicables à leur marché locatif. Le dispositif s'y applique de la même façon.
Le tableau des communes
Le tableau ci-dessous donne, pour chaque commune, la zone retenue et les plafonds de loyer applicables à chaque niveau. Les montants sont exprimés en €/m² de surface pondérée, avant application du coefficient de surface.
| Commune | Zone | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|---|
| Toulouse | A | 14,64 € | 9,31 € | 7,32 € |
| Blagnac | A | 14,64 € | 8,20 € | 6,45 € |
| Colomiers | A | 14,64 € | 8,08 € | 6,35 € |
| L'Union | A | 14,64 € | 8,32 € | 6,54 € |
| Labège | A | 14,64 € | 8,32 € | 6,54 € |
| Balma | B1 | 11,80 € | 8,32 € | 6,54 € |
| Castanet-Tolosan | B1 | 11,80 € | 8,32 € | 6,54 € |
| Cugnaux | B1 | 11,80 € | 7,97 € | 6,26 € |
| Ramonville-Saint-Agne | B1 | 11,80 € | 8,27 € | 6,50 € |
| Saint-Orens-de-Gameville | B1 | 11,80 € | 8,32 € | 6,54 € |
| Tournefeuille | B1 | 11,80 € | 8,18 € | 6,42 € |
Ce qui change d'une commune à l'autre
La zone fixe le plafond intermédiaire et les ressources
Le plafond de loyer intermédiaire dépend uniquement de la zone : 14,64 €/m² en zone A et 11,80 €/m² en zone B1. Sous réserve de confirmation dans l'arrêté de zonage, les communes retenues en zone A sont Blagnac, Colomiers, Labège et L'Union ; Balma, Ramonville-Saint-Agne, Tournefeuille, Saint-Orens-de-Gameville, Castanet-Tolosan et Cugnaux sont retenues en zone B1. Les calculs qui suivent pour ces communes reposent sur ce classement.
La zone détermine aussi les plafonds de ressources des locataires. Pour une personne seule en intermédiaire, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 44 344 € en zone A, contre 36 144 € en zone B1. Pour un couple, les plafonds sont de 66 276 € en zone A et de 48 268 € en zone B1. En B1, les plafonds de ressources sont plus bas ; vérifiez leur adéquation avec les revenus des candidats locataires.
Le social et le très social sont fixés commune par commune
Il faut distinguer les plafonds intermédiaires par zone des plafonds sociaux et très sociaux par commune. Il n'existe aucun barème social ou très social par zone. Les plafonds sont ceux de Loc'Avantages et sont fixés pour chaque commune. N'utilisez pas de prétendu barème social ou très social « zone A » : les plafonds applicables sont fixés commune par commune. Pour Toulouse, les plafonds sont de 9,31 €/m² en social et de 7,32 €/m² en très social. À Blagnac, ils sont de 8,20 et 6,45 €/m². À Colomiers, de 8,08 et 6,35 €/m².
Deux communes de la même zone peuvent donc avoir des plafonds sociaux différents. À l'inverse, deux communes de zones différentes peuvent avoir le même plafond : Labège (zone A) et Balma (zone B1) partagent le même plafond social de 8,32 €/m².
Exemple : un T2 de 45 m² pondérés
Prenons 42 m² habitables et 6 m² de balcon. Les annexes comptent pour moitié, dans la limite de 8 m², ce qui donne 42 + 3 = 45 m². Le coefficient vaut 0,7 + 19/45, soit 1,12 après arrondi. Il s'applique à tous les niveaux de loyer.
| Commune | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Toulouse (A) | 738,00 € | 469,35 € | 369,00 € |
| Blagnac (A) | 738,00 € | 413,10 € | 324,90 € |
| Colomiers (A) | 738,00 € | 407,25 € | 319,95 € |
| Labège, L'Union (A) | 738,00 € | 419,40 € | 329,40 € |
| Balma (B1) | 594,90 € | 419,40 € | 329,40 € |
| Tournefeuille (B1) | 594,90 € | 412,20 € | 323,55 € |
Le plafond intermédiaire n'est pas toujours le loyer que vous obtiendrez. L'arrêté Loc'Avantages fixe son niveau intermédiaire environ 15 % sous le loyer de marché. En remontant ce calcul, on obtient un ordre de grandeur du marché autour de 11,5 à 12 €/m² hors charges dans ces communes. Pour le T2 de 45 m² pondérés de l’exemple, cet ordre de grandeur du loyer de marché est inférieur aux plafonds intermédiaires après coefficient en zone A et en zone B1. Pour d’autres surfaces, la comparaison doit être refaite. Pour chaque niveau, comparez le plafond réglementaire au loyer de marché estimé pour le logement : le loyer envisageable peut être inférieur au plafond.
Six communes passées au crible
Blagnac
À Blagnac, vérifiez les pôles d'emploi accessibles depuis le programme ainsi que les lignes et temps de trajet effectivement disponibles. La commune est retenue en zone A : les plafonds de ressources sont les mêmes qu'à Toulouse, avec un plafond social plus bas (8,20 €/m²). Évaluez la part que pourrait prendre la demande liée à l'aéronautique et à ses sous-traitants, sans en présumer le poids : une demande concentrée sur un secteur suit le cycle de ce secteur. Investir en Jeanbrun à Blagnac.
Colomiers
À Colomiers, examinez notamment la localisation du programme et ses accès aux transports. La commune dispose d'une gare reliée à Toulouse. Si vous tenez compte d'une future desserte en métro, vérifiez l'emplacement des stations et le calendrier dans les documents officiels du projet. Retenue en zone A, elle a le plafond social le plus bas des six communes présentées ici (8,08 €/m²). L'emplacement par rapport à la gare et aux futures stations pèse plus que la commune elle-même. Investir en Jeanbrun à Colomiers.
Balma
Balma, à l'est, bénéficie du terminus de la ligne A du métro à Balma-Gramont. Elle est retenue en zone B1 : le plafond intermédiaire y est de 11,80 €/m² et les plafonds de ressources sont plus bas qu'en zone A. Son plafond social (8,32 €/m²) fait partie des plus élevés de la couronne. Pour un couple sans personne à charge dont le revenu fiscal de référence N-2 est de 55 000 €, le plafond intermédiaire retenu pour Balma (48 268 € en B1) serait dépassé, contrairement à celui retenu pour Toulouse (66 276 € en A), sous réserve de confirmation du zonage de Balma. Investir en Jeanbrun à Balma.
Labège
Labège, au sud-est, est retenue en zone A, avec un plafond social de 8,32 €/m². À Labège, vérifiez la demande potentielle des actifs et des étudiants ainsi que les trajets depuis le programme. Comme dans toute zone d'activité, vérifiez la vie de quartier le soir et le week-end. Investir en Jeanbrun à Labège.
Tournefeuille
Tournefeuille, à l'ouest, est une commune résidentielle et familiale, retenue en zone B1. Son habitat est en grande partie pavillonnaire, or le Jeanbrun exclut les maisons : seuls les appartements situés dans un immeuble collectif sont éligibles. À Tournefeuille, recherchez des appartements en immeuble collectif et comparez, pour chaque emplacement et taille de logement, la desserte et la demande locative. Investir en Jeanbrun à Tournefeuille.
L'Union
L'Union, au nord-est, est une commune résidentielle retenue en zone A. Son plafond social est de 8,32 €/m². À L'Union, vérifiez les profils de locataires potentiels et les temps de trajet depuis le logement. Ce choix suppose une bonne desserte vers les stations de métro du nord-est. Vérifiez le temps de trajet réel vers le centre, car c'est lui qui détermine la demande. Investir en Jeanbrun à L'Union.
Comment choisir
- Partez de la demande locative. Identifiez le bassin d'emploi ou d'études qui fournira vos locataires, puis le temps de trajet depuis le programme. Une commune moins chère sans demande réelle vous expose à la vacance, et une vacance non justifiée peut rompre l'engagement de location de 9 ans.
- Vérifiez la zone et les plafonds de la commune. Consultez la zone pour l'intermédiaire et les ressources, puis le plafond communal pour le social et le très social. Ne vous fiez à aucun barème social « par zone ».
- Comparez le plafond au loyer de marché. En intermédiaire, c'est le plus faible des deux qui compte. En périphérie, c'est souvent le marché.
- Choisissez le niveau de loyer en connaissance de cause. Le social apporte un point d'amortissement de plus, mais réduit le loyer et le nombre de locataires éligibles. Le plafond annuel par foyer passe de 8 000 € à 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis proviennent du social ; il peut atteindre 12 000 € si cette condition est remplie pour le très social.
- Chiffrez l'opération complète. Faites le calcul avec les charges, les intérêts et votre tranche d'imposition. Pensez aussi à la revente : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Ces étapes donnent un cadre, pas une réponse. Le bon choix dépend de vos revenus, de vos autres logements loués et de votre horizon. Une comparaison chiffrée tenant compte de votre situation permet d'éclairer le choix.