L'amortissement Jeanbrun se calcule sur 80 % du prix hors frais, à un taux de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf. Le plafond annuel est de 8 000 € par foyer fiscal, quel que soit le nombre de logements ; il peut être porté à 10 000 € ou 12 000 € sous conditions. Voici la méthode, les seuils à partir desquels ce plafond s'applique, et trois exemples à Toulouse fondés sur des prix hypothétiques.
La formule : 80 % du prix net de frais × taux
Le statut du bailleur privé repose sur une idée simple. On considère que 20 % du prix correspondent au terrain, qui ne s'use pas et ne s'amortit donc pas. Dans le neuf, la base amortissable correspond à 80 % du prix d'acquisition net de frais. Dans l'ancien, le calcul tient aussi compte des travaux. Chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers un pourcentage de cette base.
Dans l'ancien, les travaux s'ajoutent au prix avant l'application des 80 % :
« Net de frais » signifie que la base ne comprend pas :
- les frais de notaire, y compris les frais réduits du neuf ;
- les frais de garantie du prêt (caution ou hypothèque) ;
- les frais de courtage.
Inclure les frais de notaire dans la base serait une erreur. Pour un T2 neuf à 200 000 € avec environ 5 000 € de frais de notaire, cela gonflerait la base de 4 000 € et augmenterait indûment l'amortissement de 140 € par an. L'écart est faible chaque année, mais il est faux dès le départ.
L'amortissement s'applique uniquement au régime réel des revenus fonciers. L'option est irrévocable et se prend dans la déclaration de l'année d'achèvement. Le micro-foncier est exclu. Les conditions d'éligibilité (appartement en immeuble collectif, location nue en résidence principale, 9 ans d'engagement) sont détaillées sur la page conditions et engagements.
Les taux dans le neuf et dans l'ancien
Le taux dépend de deux choix : un logement neuf ou ancien réhabilité, et le niveau de loyer que vous vous engagez à pratiquer.
| Type de logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Neuf ou VEFA | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien réhabilité : travaux d'au moins 30 % du prix et atteinte de la classe énergétique A ou B | 3 % | 3,5 % | 4 % |
| Plafond annuel par foyer | 8 000 € | 10 000 €* | 12 000 €* |
Tant que le plafond n'est pas atteint, le taux fixe aussi la durée nécessaire pour amortir la totalité de la base. Cette durée ne dépend pas du prix :
| Taux | Durée pour amortir 80 % du prix |
|---|---|
| 3 % | environ 33,3 ans |
| 3,5 % | environ 28,6 ans |
| 4 % | 25 ans |
| 4,5 % | environ 22,2 ans |
| 5,5 % | environ 18,2 ans |
À Toulouse, un loyer social ou très social se situe nettement sous le loyer de marché. Le taux majoré ne suffit donc pas pour décider : il faut comparer le gain fiscal supplémentaire au loyer perdu. L'exemple du T3, plus bas, fait ce calcul. Le choix entre neuf et ancien est traité dans notre comparatif neuf ou ancien rénové.
Le plafond annuel : par foyer, pas par logement
Le plafond s'apprécie à l'échelle du foyer fiscal. Le plafond de 8 000 € ne s'applique pas à chaque logement : il couvre l'ensemble des logements Jeanbrun du foyer, neufs et anciens confondus. Acheter un deuxième appartement ne double pas le plafond.
Prenons un foyer qui détient un T1 neuf à 140 000 € et un T2 neuf à 200 000 €, loués tous les deux en intermédiaire :
- amortissement théorique du T1 : 3 920 € ;
- amortissement théorique du T2 : 5 600 € ;
- total théorique : 9 520 € ;
- amortissement déductible : 8 000 €.
Les 1 520 € au-delà du plafond sont perdus pour l'année et ne se reportent pas. En revanche, la base non consommée reste à amortir, ce qui allonge la durée totale. Cette lecture est partagée par la doctrine, mais aucun BOFiP ne l'a encore confirmée.
La règle des 50 % pour atteindre 10 000 ou 12 000 €
Le plafond passe à 10 000 € seulement si au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis proviennent de locations sociales ou très sociales. Il passe à 12 000 € seulement si cette proportion provient de locations très sociales. Louer un seul petit logement en social ne suffit pas à relever le plafond de tout le foyer.
Reprenons les deux logements précédents, avec le T1 en social et le T2 en intermédiaire. Le loyer du T1 social est bien plus bas que celui du T2 intermédiaire. Sans les loyers effectifs des deux logements, il est impossible de déterminer si la part sociale atteint 50 %. Si elle reste inférieure à ce seuil, le plafond demeure à 8 000 €. Le taux de 4,5 % s'applique bien au T1, mais le total reste alors plafonné à 8 000 €.
Selon la doctrine disponible, le dispositif n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €. L'amortissement vient réduire le revenu foncier : ce n'est pas une réduction d'impôt.
À partir de quel prix le plafond bloque
Le plafond devient limitant lorsque 0,8 × prix × taux dépasse le plafond annuel. Le seuil de prix se calcule ainsi :
| Niveau de loyer | Neuf : seuil de prix | Ancien : seuil prix + travaux |
|---|---|---|
| Intermédiaire (8 000 €) | 285 714 € | 333 333 € |
| Social (10 000 €) | 277 778 € | 357 143 € |
| Très social (12 000 €) | 272 727 € | 375 000 € |
Au-delà du seuil, chaque euro supplémentaire augmente la base mais pas la déduction annuelle. L'amortissement dure seulement plus longtemps. Pour un investisseur qui vise un effet fiscal rapide, deux T2 à 200 000 € ne font pas mieux qu'un seul T3 à 400 000 € : dans les deux cas, le foyer déduit 8 000 € par an en intermédiaire.
Ces seuils supposent un seul logement Jeanbrun. Si vous en détenez déjà un, retranchez son amortissement du plafond avant de calculer la marge restante.
En Super Jeanbrun (Jeanbrun et LLI en SCI à l'IR), la base se calcule sur le prix TTC à 10 %. Un T3 affiché 290 000 € TTC à 20 % revient à 265 833 € à 10 %, soit une base de 212 667 € et un amortissement de 7 443 € : il repasse sous le plafond. Le calcul complet figure sur la page Super Jeanbrun à Toulouse.
Première année : prorata et point de départ
L'amortissement commence le premier jour du mois d'achèvement du logement, ou le premier jour du mois d'acquisition si celle-ci est postérieure. En VEFA, il faut retenir le mois d'achèvement du logement, ou celui de son acquisition si elle est postérieure, et non assimiler automatiquement ce point de départ à la livraison.
La première année est calculée au prorata des mois, mois de départ inclus. Pour un T2 neuf à 200 000 € achevé en octobre et acquis au plus tard ce même mois, l'amortissement annuel de 5 600 € devient :
Le principe du point de départ est fixé par le texte. Le prorata est retenu par la doctrine, mais le texte ne précise pas si le plafond annuel est lui aussi proratisé. Notre simulateur applique le plafond entier, ce qui ne change rien tant que le logement reste sous le seuil de prix.
Un achèvement en fin d'année réduit fortement le gain de la première déclaration. Si vous comparez des programmes neufs toulousains, regardez la date d'achèvement annoncée, en plus du prix. La liste figure sur la page programmes neufs à Toulouse, dont l'éligibilité est à vérifier pour chaque logement.
Après 9 ans : l'amortissement continue
L'engagement de location dure 9 ans. L'amortissement, lui, ne s'arrête pas au bout de ces 9 ans. Il se poursuit tant que le logement reste loué nu, jusqu'à ce que le cumul atteigne 80 % du prix (ou du prix augmenté des travaux dans l'ancien).
Pour un T2 neuf à 200 000 € en intermédiaire, avec des années complètes :
- cumul au bout de 9 ans : 50 400 € ;
- base restant à amortir : 109 600 € ;
- fin de l'amortissement : pendant la 29e année environ.
Ce cumul a une contrepartie à la revente. Les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Plus vous amortissez, plus la plus-value imposable augmente, même si les abattements pour durée de détention restent ceux du droit commun. En cas de vente avant 9 ans, tous les amortissements sont réintégrés dans le revenu de l'année, sauf exceptions (invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement ou décès). Les scénarios à 9, 15 et 22 ans sont chiffrés sur la page revendre un bien Jeanbrun.
Trois exemples chiffrés à Toulouse
Hypothèses communes : logement neuf, un seul bien Jeanbrun dans le foyer, années complètes, TMI de 30 %. L'économie d'impôt dépend de la situation du résultat foncier :
- si l'amortissement réduit un revenu foncier positif, il économise l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, soit 30 % + 17,2 % = 47,2 % ;
- s'il crée un déficit effectivement imputable sur le revenu global, l'amortissement peut procurer une économie à hauteur de la TMI (30 %), sans prélèvements sociaux, dans la limite d'imputation de 10 700 € par an et sous réserve de confirmation par le BOFiP.
Avec un crédit, le résultat est souvent déficitaire les premières années. Le second cas est donc le plus fréquent. Beaucoup de simulateurs affichent pourtant le premier par défaut.
T1 à 140 000 €
Base : 0,8 × 140 000 = 112 000 €. En intermédiaire : 112 000 × 3,5 % = 3 920 € par an. Le plafond est loin. Il reste 4 080 € de marge sous les 8 000 €, ce qui laisse de la place pour un second achat. Sur 9 ans, le cumul atteint 35 280 €.
T2 à 200 000 €
Base : 160 000 €. En intermédiaire : 5 600 € par an. En social : 7 200 €. En très social : 8 800 €, possible parce que le plafond monte alors à 12 000 €, à condition qu'au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis proviennent de locations très sociales. Sur 9 ans en intermédiaire, le cumul atteint 50 400 €.
T3 à 290 000 €
Base : 232 000 €. En intermédiaire, le calcul donne 8 120 €, ramenés à 8 000 € par le plafond : 120 € sont perdus chaque année. La durée d'amortissement passe à 29 ans. En social, 10 440 € sont ramenés à 10 000 €. En très social, 12 760 € sont ramenés à 12 000 €. Le prix dépasse les trois seuils du neuf.
| Intermédiaire, neuf | T1 140 000 € | T2 200 000 € | T3 290 000 € |
|---|---|---|---|
| Base amortissable | 112 000 € | 160 000 € | 232 000 € |
| Amortissement annuel | 3 920 € | 5 600 € | 8 000 € (plafond) |
| Économie si revenu foncier positif (47,2 %) | 1 850 € | 2 643 € | 3 776 € |
| Économie théorique si la totalité de l'amortissement crée un déficit imputable (TMI de 30 %) | 1 176 € | 1 680 € | 2 400 € |
| Cumul sur 9 ans | 35 280 € | 50 400 € | 72 000 € |
Le déficit imputable sur le revenu global reste limité à 10 700 € par an, amortissement compris. Les intérêts d'emprunt, eux, ne s'imputent que sur les revenus fonciers. Cette lecture est majoritaire, mais elle reste en attente d'un BOFiP.
Le T3 en social : le loyer perdu dépasse le gain fiscal
Supposons que ce T3 mesure 65 m², sans annexe. Le coefficient vaut 0,7 + 19/65, arrondi à 0,99. Les loyers mensuels hors charges s'établissent ainsi :
- plafond intermédiaire : 14,64 × 0,99 = 14,49 €/m², soit 941,85 € ;
- loyer de marché toulousain estimé à environ 13,31 €/m², soit un loyer hypothétique de 865,15 € par mois, à confronter au marché du logement concerné ;
- plafond social propre à Toulouse : 9,31 × 0,99 = 9,22 €/m², soit 599,30 €.
Le passage au social fait perdre environ 266 € de loyer par mois, soit près de 3 190 € par an. En face, le plafond d'amortissement ne progresse que de 2 000 €, ce qui représente 600 à 944 € d'impôt en moins selon la situation du résultat foncier. Avec ces seules hypothèses, la baisse de loyer avant impôt excède l'économie fiscale supplémentaire estimée. Un calcul complet reste nécessaire pour conclure. Le raisonnement change pour un foyer à 41 % ou 45 % de TMI qui détient plusieurs biens, mais le calcul doit être fait au cas par cas.
Pour refaire ces calculs avec votre prix, votre surface et votre financement, ou pour situer l'amortissement face au Pinel et au LMNP (voir notre comparatif), utilisez le simulateur ou écrivez-nous. Le fonctionnement général du dispositif est présenté sur la page loi Jeanbrun.