Jeanbrun, Pinel ou LMNP : lequel choisir à Toulouse ?

Le Pinel n'est plus ouvert aux nouvelles acquisitions. En 2026, un investisseur toulousain arbitre donc surtout entre le statut du bailleur privé (loi Jeanbrun), qui amortit un logement loué nu, et le LMNP, qui amortit un logement loué meublé. Les deux reposent sur l'amortissement, mais ils ne produisent pas le même effet sur votre impôt.

Ce qui a disparu avec le Pinel

Le Pinel était une réduction d'impôt. Son montant dépendait du prix du logement et de la durée d'engagement, pas de votre tranche marginale d'imposition (TMI). Un foyer à 11 % et un foyer à 41 % obtenaient la même réduction pour le même bien. Elle entrait dans le plafonnement global des niches fiscales et ne modifiait pas le calcul de la plus-value à la revente.

Le Jeanbrun fonctionne autrement. Vous déduisez chaque année des revenus fonciers une fraction du prix du logement. L'effet sur l'impôt sur le revenu dépend notamment de votre TMI : à amortissement égal, il est nettement plus fort à 41 % qu'à 11 %. Si l'amortissement réduit un revenu foncier positif, il peut aussi diminuer les prélèvements sociaux, même en l'absence d'impôt sur le revenu. Selon la lecture actuelle du texte, le dispositif n'entre pas dans le plafonnement des niches de 10 000 €. Ce point reste en attente d'un commentaire du BOFiP.

Le Jeanbrun conserve une partie de l'héritage du Pinel. En location intermédiaire, les plafonds de loyer et de ressources sont les mêmes : 14,64 €/m² en zone A en 2026, avant application du coefficient de surface. En revanche, les niveaux social et très social n'ont pas de barème par zone. Ils reprennent les plafonds Loc'Avantages fixés commune par commune : pour Toulouse, 9,31 €/m² en social et 7,32 €/m² en très social. Il n'existe donc pas de plafond social ou très social unique pour toute la zone A.

Si vous détenez déjà un Pinel, sachez aussi qu'un logement ancien rénové ne peut pas cumuler le Jeanbrun avec le Pinel ou le Denormandie.

Jeanbrun et LMNP : deux logiques d'amortissement (nu contre meublé)

Le Jeanbrun : un amortissement plafonné qui peut créer un déficit foncier

La base amortissable est égale à 80 % du prix d'acquisition, net de frais. Les frais de notaire, de garantie et de courtage n'y entrent pas. Dans l'ancien, la base est de 80 % du prix augmenté des travaux, qui doivent représenter au moins 30 % du prix, dans le cadre d'une réhabilitation lourde répondant notamment à l'exigence de classe énergétique A ou B. Les taux applicables sont les suivants :

• dans le neuf : 3,5 % en intermédiaire, 4,5 % en social, 5,5 % en très social ;
• dans l'ancien rénové : 3 %, 3,5 % et 4 %.

L'amortissement annuel est plafonné à 8 000 € par foyer fiscal, et non par logement. Ce plafond vaut pour tous vos logements Jeanbrun réunis, dans le neuf comme dans l'ancien. Il peut être porté à 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts concernés proviennent de locations sociales ou très sociales, ou à 12 000 € si cette proportion provient de locations très sociales. Dans le neuf intermédiaire, le plafond de 8 000 € est atteint à partir de 285 714 € de prix. Le détail figure dans notre page sur l'amortissement Jeanbrun.

L'amortissement suit ensuite les règles du déficit foncier. La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, amortissement compris. Le surplus est reportable pendant 10 ans sur vos revenus fonciers. Cette lecture est partagée par la doctrine, mais elle n'a pas encore été confirmée par le BOFiP. La page déficit foncier détaille l'ordre d'imputation.

Le LMNP : un amortissement qui efface les loyers, sans déborder sur le revenu global

En LMNP, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Au régime réel, vous amortissez le bien (hors terrain) et le mobilier. Cet amortissement peut réduire le résultat de la location à zéro, mais il ne peut pas créer de déficit. La part non utilisée est reportée sur les années suivantes. L'amortissement LMNP ne s'impute pas sur vos salaires. Il peut réduire, parfois jusqu'à zéro, le résultat imposable de la location meublée.

Deux autres points comptent en 2026. Les bénéfices LMNP imposables supportent des prélèvements sociaux de 18,6 %, contre 17,2 % pour les revenus fonciers. Le statut fiscal LMNP ne prévoit pas, en lui-même, les plafonds de loyer et de ressources ni l'engagement de location propres au Jeanbrun ; les autres règles applicables au logement restent à respecter. Les règles de plus-value en LMNP doivent être vérifiées au moment de votre projet : nous ne les modélisons pas ici.

Tableau comparatif

La revente est le point le plus souvent passé sous silence. En Jeanbrun, chaque euro amorti augmente la plus-value imposable. Les abattements pour durée de détention restent ceux du droit commun : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Une vente avant 9 ans entraîne en principe la reprise de tous les amortissements déduits, sauf exceptions légales, notamment en cas de décès, de licenciement ou d’invalidité de 2e ou 3e catégorie. Voir revendre un bien Jeanbrun.

Logement étudiant à Toulouse : meublé ou nu ?

Toulouse accueille une population étudiante importante, concentrée autour des campus et des lignes de métro. Pour un investissement visant des étudiants, un studio ou un T1 meublé peut être une option à étudier selon le quartier et la demande constatée. Le LMNP autorise la location meublée, ce que le Jeanbrun exclut.

Le Jeanbrun s'adapte mal à ce schéma, pour trois raisons.

• Le logement doit être loué nu, comme résidence principale, de façon effective et continue pendant 9 ans. Une location meublée ou une vacance non justifiée rompt l'engagement et déclenche la reprise des amortissements.
• La location nue peut être moins adaptée à un projet reposant sur des changements de locataire au rythme universitaire.
• Vous ne pouvez pas loger votre enfant étudiant : la location aux parents et alliés jusqu'au 2e degré est exclue.

Pour un T1 de 25 m² sans annexe, le coefficient atteint son maximum de 1,2 : le plafond intermédiaire calculé est de 17,57 €/m² de surface pondérée, soit un loyer mensuel maximal d'environ 439 € hors charges. Comparez ce loyer maximal aux loyers de biens comparables : l'estimation communale de 13,31 €/m² hors charges ne garantit pas le loyer de ce studio. Vérifiez aussi les ressources de chaque candidat : le plafond intermédiaire pour une personne seule est de 44 344 € de revenu fiscal de référence en zone A. Pour un étudiant rattaché au foyer de ses parents, l'avis d'imposition à retenir doit être vérifié au cas par cas.

Notre lecture est la suivante. Pour un studio destiné à des étudiants, le LMNP est généralement plus cohérent. Pour un T2 ou un T3 loué nu, le Jeanbrun mérite d'être comparé au LMNP à partir de simulations intégrant le financement et la revente.

Le même T2 : location nue sans dispositif, LMNP et Jeanbrun (ordres de grandeur prudents)

Prenons un T2 neuf à Toulouse de 45 m² habitables avec un balcon de 8 m². Le prix retenu est de 230 000 €. Il s'agit d'une hypothèse de marché, pas d'un prix relevé. L'achat est financé à 100 %, frais de notaire (2,5 %) et de garantie (1 %) compris, soit environ 238 050 € empruntés à 3,45 % sur 25 ans. Le foyer a une TMI de 30 %.

Le plafond dépasse le marché. Le loyer retenu est donc celui du marché : 13,31 × 45 ≈ 599 € par mois, soit 7 188 € par an. Nous reprenons ce même loyer en meublé pour que la comparaison reste lisible. Un loyer meublé plus élevé améliorerait la colonne LMNP.

Pourquoi un tel écart ? Avec un crédit à 100 %, les intérêts (environ 8 150 € la première année) et les charges dépassent déjà les loyers. En Jeanbrun, l'amortissement s'ajoute au déficit et s'impute sur votre revenu global : 6 440 € × 30 % ≈ 1 930 € d'économie supplémentaire. Ce gain se calcule sans les prélèvements sociaux. Les simulations qui affichent l'amortissement multiplié par TMI + 17,2 % surestiment le gain dès que le résultat foncier est négatif. En LMNP, le même amortissement ne réduit que vos loyers, déjà non imposés ici. Il est mis en réserve pour les années où le résultat redeviendra positif.

Les amortissements LMNP reportés pourraient réduire des résultats imposables ultérieurs. Une projection sur toute la durée de détention est nécessaire pour comparer ce bénéfice à l'effet du Jeanbrun sur la plus-value à la revente. Le classement réel dépend donc de votre horizon de détention.

Notre lecture par profil

Pour revoir le mécanisme d'ensemble, consultez notre guide de la loi Jeanbrun. Pour chiffrer votre situation réelle (TMI, apport, horizon de revente), utilisez le simulateur ou décrivez-nous votre projet par e-mail.

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