Le statut du bailleur privé, dit « loi Jeanbrun », repose sur une série de conditions cumulatives : le type de logement, la date d'achat, la forme de la location, le profil du locataire et celui du propriétaire. Il suffit qu'une seule manque pour perdre l'amortissement, et parfois pour devoir rembourser ce qui a déjà été déduit. Voici la liste complète, telle qu'elle ressort de l'article 47 de la loi n° 2026-103, appliquée au cas de Toulouse.
Le logement : bâtiment collectif, neuf ou ancien rénové, acheté dans la bonne fenêtre
Seuls les appartements situés dans un bâtiment d'habitation collectif ouvrent droit au dispositif. Les maisons individuelles sont exclues, même neuves et même situées en zone tendue. Pour un investisseur toulousain, cela écarte les maisons individuelles, y compris lorsqu'elles se trouvent dans un lotissement.
Deux familles de logements sont admises :
- Le neuf, y compris la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Le taux d'amortissement est de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % selon le niveau de loyer.
- L'ancien avec travaux, à deux conditions : un montant de travaux au moins égal à 30 % du prix d'acquisition, et une réhabilitation lourde qui porte le logement en classe A ou B. Pour un appartement acheté 200 000 €, il faut donc au moins 60 000 € de travaux. Les taux sont alors de 3 %, 3,5 % ou 4 %.
La date compte : l'acquisition doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Si vous faites construire vous-même, c'est la date de dépôt du permis de construire qui est retenue. Un compromis signé en janvier 2026 avec un acte authentique en mars 2026 relève du dispositif. Pour l'acquisition d'un logement, un acte signé après le 31 décembre 2028 est hors délai ; si vous faites construire, c'est la date de dépôt du permis qu'il faut vérifier.
Il n'existe aucune condition de zone pour l'éligibilité. La zone sert uniquement à fixer les plafonds de loyer et de ressources. Toulouse étant en zone A, ce sont les plafonds de la zone A qui s'appliquent pour le niveau intermédiaire.
Un point souvent mal expliqué : la base amortissable est de 80 % du prix net de frais. Les frais de notaire, de garantie et de courtage n'y entrent pas. Dans l'ancien, la base est égale à 80 % de la somme du prix d'acquisition net de frais et du montant des travaux. Le détail du calcul figure dans notre page Amortissement Jeanbrun, et le choix entre les deux familles dans le comparatif neuf ou ancien.
La location : nue, en résidence principale, pendant 9 ans
Le logement doit être loué nu (non meublé), à usage de résidence principale du locataire. Une location meublée, saisonnière ou en résidence secondaire fait perdre l'avantage. Si vous visez un meublé étudiant près des facultés toulousaines, le Jeanbrun n'est pas le bon cadre : voyez notre comparatif Jeanbrun, Pinel ou LMNP.
Trois contraintes de durée s'ajoutent :
- Mise en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition. Dans le neuf, la mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement du logement, ou son acquisition si elle est postérieure.
- Engagement de 9 ans de location effective et continue. Une vacance entre deux locataires ne doit pas devenir une absence de location durable et non justifiée.
- Après 9 ans, l'amortissement continue tant que le bien reste loué nu, dans la limite cumulée de 80 % du prix d'acquisition net de frais, augmenté des travaux dans l'ancien. L'engagement fixe un minimum, pas une durée maximale d'amortissement.
Le locataire : plafonds de ressources et exclusion de la famille
Plafonds de loyer et de ressources
Vous choisissez un niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social) et devez respecter à la fois un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire. À Toulouse, les plafonds de loyer 2026 sont de 14,64 €/m² en intermédiaire (barème de la zone A), 9,31 €/m² en social et 7,32 €/m² en très social, hors charges.
Attention à une erreur répandue : il n'existe pas de barème social ou très social par zone. Ces plafonds sont ceux de Loc'Avantages, fixés commune par commune par l'arrêté du 6 janvier 2026. Les valeurs « zone A » que l'on trouve sur plusieurs sites ne correspondent à aucun texte.
Ces montants sont modulés par un coefficient de surface (0,7 + 19/S, plafonné à 1,2). Pour un T2 de 45 m² sans annexe, le coefficient est de 1,12 : le loyer maximum atteint 738 € en intermédiaire et 469,35 € en social. À Toulouse, le plafond intermédiaire dépasse souvent le loyer de marché, que l'on peut situer autour de 13 €/m² : c'est alors le marché qui limite votre loyer, pas le plafond.
Les ressources du locataire s'apprécient sur son revenu fiscal de référence de l'année N-2. Extrait pour la zone A :
| Foyer du locataire | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 32 463 € | 17 855 € |
| Couple | 66 276 € | 48 521 € | 29 114 € |
| + 1 personne à charge | 79 666 € | 58 324 € | 34 995 € |
| + 2 personnes à charge | 95 427 € | 69 863 € | 38 635 € |
Louer à sa famille : ce qui est exclu
La location est interdite à votre propre foyer fiscal, ainsi qu'à vos parents et alliés jusqu'au 2e degré. En pratique, sont exclus : vos parents et vos enfants, vos grands-parents et petits-enfants, vos frères et sœurs, et, du côté de votre conjoint, vos beaux-parents, gendre ou belle-fille, beaux-frères et belles-sœurs. Louer à votre fille étudiante, même rattachée à un autre foyer et sous plafond de ressources, fait perdre l'avantage.
Les parents plus éloignés (oncle, neveu, cousin) ne sont pas visés par l'exclusion telle qu'elle est rédigée. En l'absence de commentaire BOFiP à ce jour, une vérification au cas par cas reste prudente avant de signer un bail familial.
Le propriétaire : régime réel, option irrévocable, SCI à l'IR
Le dispositif impose le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Le micro-foncier est exclu. L'option se fait dans la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition, et elle est irrévocable.
L'amortissement annuel est plafonné à 8 000 € par foyer fiscal, et non par logement : deux appartements Jeanbrun partagent le même plafond. Il est porté à 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis proviennent de locations sociales, et à 12 000 € si au moins 50 % proviennent de locations très sociales. Dans le neuf intermédiaire, le plafond est atteint à partir d'environ 285 715 € si le prix est exprimé en euros entiers.
L'achat via une SCI soumise à l'impôt sur le revenu est admis, à condition que chaque associé conserve la totalité de ses parts pendant les 9 ans. La SCI à l'IS est exclue. Si le locataire est un associé ou un proche d'un associé, cet associé ne bénéficie pas de l'avantage. La SCI à l'IR est aussi la structure utilisée pour cumuler Jeanbrun et logement locatif intermédiaire : voir le Super Jeanbrun.
Le démembrement de propriété est exclu : un achat en nue-propriété, en usufruit ou en démembrement croisé ne donne pas droit à l'amortissement. Seule exception prévue par le texte : le démembrement consécutif au décès d'un époux.
Les incompatibilités
Un même logement ne peut pas cumuler le Jeanbrun avec certains dispositifs :
- Dans le neuf : le Girardin logement social (art. 199 undecies C).
- Dans l'ancien : les réductions d'impôt outre-mer (art. 199 undecies A et C), le Malraux, le Pinel et le Denormandie, ainsi que le régime des monuments historiques.
Le cumul avec le déficit foncier de droit commun reste possible : le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, amortissement compris selon la lecture majoritaire du texte, en attente du BOFiP. Les intérêts d'emprunt ne s'imputent que sur les revenus fonciers. Détails dans notre page Déficit foncier et loi Jeanbrun.
Selon la doctrine disponible, l'amortissement Jeanbrun n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €, puisqu'il s'agit d'une charge déductible et non d'une réduction d'impôt. Ce point n'est pas encore commenté par l'administration.
Que se passe-t-il si un engagement est rompu ?
Les cas de rupture sont nombreux : vente avant 9 ans, loyer ou ressources au-dessus du plafond, location à un membre de la famille exclu, passage en meublé, vacance durable non justifiée, cession de parts de la SCI par un associé.
La sanction est lourde : le revenu foncier de l'année de rupture est majoré de la totalité des amortissements déjà déduits. Cette somme est imposée selon le système du quotient : elle est divisée par le nombre d'années d'amortissement, l'impôt supplémentaire est calculé sur cette fraction, puis multiplié par le même nombre. Le quotient atténue l'effet de la progressivité, sans supprimer la reprise. Le traitement des prélèvements sociaux sur cette reprise n'est pas encore précisé ; notre hypothèse de calcul retient 17,2 % sur la totalité.
Exemple : après 5 ans d'amortissement à 8 000 €, une vente anticipée réintègre 40 000 € dans le revenu foncier de l'année.
La reprise n'est pas appliquée dans trois situations : invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement et décès. Un divorce ou une mutation professionnelle ne figurent pas dans cette liste.
Même sans rupture, la revente a un coût fiscal propre : le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements déduits. Les effets à 9, 15 et 22 ans sont chiffrés dans notre page Revendre un bien Jeanbrun.
Check-list avant de signer
- Date de l'acte L'acquisition, ou le dépôt du permis si vous faites construire, se situe entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
- Type de bien Il s'agit d'un appartement dans un bâtiment d'habitation collectif, pas d'une maison.
- Ancien : travaux Les travaux prévus représentent au moins 30 % du prix d'acquisition ; vérifiez qu'ils permettront une réhabilitation portant effectivement le logement en classe A ou B.
- Niveau de loyer Vous avez choisi intermédiaire, social ou très social, et calculé le loyer maximum avec le plafond de la commune et le coefficient de surface.
- Loyer de marché Le loyer que vous espérez est réaliste face au marché local, qui à Toulouse est souvent inférieur au plafond intermédiaire.
- Locataire Son revenu fiscal de référence N-2 respecte le plafond du niveau choisi, et il ne fait pas partie de votre foyer ni de votre famille jusqu'au 2e degré.
- Calendrier de location Le logement peut être effectivement mis en location dans les 12 mois suivant son achèvement ou son acquisition, selon le cas.
- Régime fiscal Vous acceptez le régime réel et l'option irrévocable dans la déclaration de l'année concernée.
- Structure d'achat Achat en direct ou en SCI à l'IR, sans démembrement, avec des associés prêts à conserver leurs parts 9 ans.
- Plafond du foyer Vous avez vérifié le total de vos amortissements Jeanbrun, tous logements confondus, au regard des 8 000, 10 000 ou 12 000 €.
- Cumuls Le logement ne bénéficie d'aucun dispositif incompatible.
- Horizon Vous pouvez conserver le bien au moins 9 ans sans vente forcée prévisible.
Pour chiffrer votre projet, utilisez notre simulateur Jeanbrun pour Toulouse ou consultez les programmes neufs à Toulouse, dont l'éligibilité au dispositif reste à vérifier au cas par cas. Le fonctionnement d'ensemble du dispositif est présenté dans notre page Loi Jeanbrun.
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